|
Directgestion.fr
Guides pratiques > Guide pratique Loi MALRAUX
Gratuit, Les guides
pratiques de l'immobilier de Direct Gestion ont pour objectif de vous aider
dans votre démarche immobilière.
La loi du 4 août
1962 instaure la loi Malraux qui vise à la conservation du patrimoine architectural
et historique en facilitant la restauration immobilière. Cette
opération s'adresse à toute personne physique ou associée d'une société
non soumise à l'impôt sur les sociétés, fortement fiscalisée (situés au
minimum dans la tranche marginale d'imposition à 41,75 %).
Les
investissements autorisés sont
- Immeubles classés
monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire.
- Immeubles faisant
partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique
ou artistique particulier ou en raison du label délivré
par la fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental
de l'architecture et du patrimoine.
- Immeuble précédemment
cité détenu par l'intermédiaire d'une société
non soumise à l'IR.
Les
conditions d'application du régime de la loi Malraux.
Si vous comptez bénéficier
des avantages fiscaux en cas de travaux :
- L'immeuble doit être
affecté à l'habitation
- L'initiative de restauration
doit être réalisée soit à votre initiative, soit
sur l'initiative d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé
par elle
- L'opération
doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé ou dans une ZPPAU ( zone
de protection du patrimoine architectural et urbain ). Les ZPPAU remplacent
les anciens périmètres de restauration immobilière
(PRI). Et dans les cas des ZPPAU, les travaux doivent avoir été
déclarés d'utilité publique (DUP).
- Vous devez prendre
l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence
principale du locataire pendant une durée de 6 ans
- La location doit prendre
effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux
de restauration
- Si le logement est
détenu par le biais d'une société non soumise à
l'impôt sur les sociétés, la société doit
s'engager à le louer 6 ans et l'associé doit s'engager à
conserver les parts de la société pendant la même durée
de 6 ans.
Les
avantages fiscaux
Principe de base
: Si vous
louez votre logement ou si vous percevez des recettes provenant de visites
de votre bien, la totalité des charges foncières afférentes
à l'immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.
Aussi, en cas de constatation d'un déficit foncier, celui-ci est
imputable sans limitation sur votre revenu global.
Si votre bien ne vous
procure aucune recette imposable, les charges afférentes à
l'immeuble sont admises en déduction de votre revenu global Si vous
habitez votre bien et qu'il vous procure, en sus, des recettes imposables,
les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble
dont vous vous réservez la jouissance sont imputables sur le revenu
global et les autres charges sont prises en compte pour la détermination
du revenu net foncier (en cas de déficit, celui-ci étant imputable
sans limitation sur le revenu global ).
En cas de restauration
immobilière
Vous pouvez imputer
le déficit foncier sur votre revenu global sans limitation de montant
pour les travaux suivant :
- dépenses déductibles
en application des règles de droit commun.
- frais d'adhésion
aux associations foncière urbaines de restauration.
- travaux de démolition
imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
- travaux de reconstitution
de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires
par les démolitions imposées.
- travaux de transformation
de logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation sous réserve
que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti
existant.
Les travaux concernés
doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en
valeur ou la déclaration d'utilité publique selon les cas.
Les déficits résultant de l'ensemble de ces charges déductibles
sont imputables sur le revenu global à l'exclusion des intérêts
d'emprunt et des frais accessoires à un emprunt (déductibles
de vos loyers uniquement).
Les obligations
déclaratives
Il faut :
- souscrire une déclaration
spéciale de revenus fonciers. (n° 2044 S)
- également souscrire
un engagement de location.
- fournir les copies
du bail, de la déclaration d'achèvement des travaux, de l'acte
authentique, du ou des tableaux d'amortissement du ou des prêts, de
l'avis d'imposition de taxe foncière, de la facture du gérant,
des factures des travaux, l'autorisation spéciale des travaux et
les documents attestant la localisation de l'immeuble.
A
savoir !
- Vos avantages
dus par l'application du régime de la loi Malraux peuvent vous
être repris si vous ne respectez pas votre engagement de location
nue, si le logement est vacant, si les travaux ne sont pas effectués
dans la conformité exigée…
- Le régime
de la loi Malraux est compatible avec celui de la loi Besson. En effet,
une fois l'opération Malraux terminée et l'engagement de
6 ans respecté, la relocation avec le bénéfice du
régime Besson est possible.
Résumé
==> Les opérations
de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la
loi Malraux sont assorties d'un régime fiscal de faveur.
==> Le propriétaire peut imputer sur son revenu global le déficit
foncier résultant de l'opération de restauration.
==> Cela sous quelques conditions de situation de l'immeuble, de restauration
de l'immeuble et de mise en location de l'immeuble.
|
