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Investissement & Défiscalisation > L'ISF

Instauré par le projet de loi de finances de 1989, l'ISF touche tous les contribuables qui possèdent un patrimoine supérieur à 720 000 Euros, montant dans lequel il faut inclure les propriétés immobilières, qu'elles soient à usage personnel, ou destinées à la location.

Les personnes imposables :

• Les personnes qui ont un patrimoine, en France, qui dépasse 720 000 €. Pour les personnes mariées, concubines ou pacsées (1), c'est l'ensemble des biens du couple qui est pris en compte. Contrairement à une idée reçue, l'ISF ne concerne pas uniquement des gens très riches. Ainsi, un couple propriétaire d'un 5/6 pièces à Paris, d'une résidence secondaire et de deux voitures y est généralement soumis.
• Les personnes physiques résidant hors de France, mais possédant un patrimoine de cette valeur sur le sol français, sauf placements financiers.

En matière d'immobilier, les personnes imposées doivent être propriétaire de leurs biens : les biens en cours de vente doivent être intégrés à la déclaration jusqu'à la signature de l'acte de vente (et pas uniquement de la promesse de vente).

Réduction pour charges de famille : Le montant de la réduction s'élève à 150 € par personne considérée comme à charge du contribuable :

• enfants mineurs ou infirmes,
  
• et personnes invalides vivant sous son toit.

Font l'objet de règles particulières :

• les contrats d'assurance-vie : exonération ou imposition selon la nature et la date de souscription du contrat,
• les rentes viagères : exonération de celles assimilées à des pensions de retraite ou versées en réparation d'un dommage corporel lié à un accident ou une maladie, ainsi que des pensions militaires d'invalidité (sinon imposition).

Pour échapper à l'ISF, de nombreuses personnes ont procédé à la donation de leur résidence principale à leurs enfants : seulement pour être exonérés, le logement doit faire l'objet d'un contrat de location assorti du paiement réel et normal d'un loyer. En outre, les personnes redevables de l'ISF ne peuvent plus être exonérés du paiement de la taxe d'habitation, même si leurs revenus sont modestes.

La déclaration : La déclaration doit être faite à l'initiative de la personne imposable et non de l'administration fiscale avant le 15 juin de chaque année.

Evaluer vos biens : L'évaluation des biens s'opère sur la base de la valeur vénale à la date du 1er janvier de l'année. Pour parvenir à la déterminer, les propriétaires doivent rechercher le prix auquel ont été vendu des appartements de même catégorie ou doivent s'adresser à un expert agréé par l'administration fiscale. Concernant les biens mis en location, la valeur prise en compte est le loyer brut.

Les dettes relatives aux immeubles peuvent être déduite si :

• Elles existent au 1er janvier de l'année
  
• Elles sont imputables à la personne imposée.
  
• Elles sont prouvées

On note quelques règles essentielles dans la jurisprudence : le calcul de la valeur vénale de la résidence principale doit se faire en tant que logement occupé et permet une décote de 20 %. en cas d'achat sur plan, la valeur est croissante de l'avancement des travaux. Les loyers non encore perçus au 31 décembre sont imposables puisqu'il s'agit de créances faisant partie du patrimoine imposé à l'';ISF. Les dépôts de garantie (caution de locataire) ne sont pas intégrés à l'ISF puisque le bailleur n'en est que le dépositaire temporaire. En cas d'achat en viager, le propriétaire déclare la valeur en nue-propriété.

Tolérance : L'administration fiscale fixe une marge de tolérance de 10 %. Au delà, un intérêt de retard de 0.75 % par mois est appliqué.

Calcul et paiement de l'impôt : Il doit être versé le jour de la déclaration (avant le 15 juin). En l'absence de déclaration et de paiement, l'administration fiscale peut réclamer jusqu'à dix années d'arriérés.

(1) L'article 885 A du CGI prévoit que les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) défini à l'article 515-1 du code civil font l'objet d'une imposition commune à l'ISF.En conséquence, les partenaires liés par un PACS doivent souscrire une seule déclaration qui regroupe l'ensemble de leurs biens, droits et valeurs imposables ainsi que ceux des enfants mineurs dont ils ont, l'un ou l'autre, l'administration légale des biens. La déclaration doit être signée par les deux partenaires. Les conditions d'assujettissement s'apprécient au 1er janvier de chaque année d'imposition