L'immobilier

Depuis toujours, qui parle d'investissement, parle automatiquement d'immobilier. Et aujourd'hui encore, l'immobilier reste l'investissement privilégié des français. Pourquoi ? Probablement car c'est tout d'abord un placement qui jouit de multiples avantages fiscaux, qui, ensuite, demeure stable et qui, enfin, bénéficie de rendements spectaculaires à qui sait choisir. Sans parler de l'aspect passionnel que constitue la pierre dans le cœur de nos concitoyens.

Ne l'oublions pas : si les actions connaissent un succès croissant depuis quelques temps, " un patrimoine bien constitué est avant tout diversifié". Même si l'immobilier représente, en 2000, moins de 30 % de la fortune totale des français - contre 50 % en 1970 - il n'y a aucune raison pour s'en détourner complètement et ceci pour des motifs macroéconomiques tout d'abord et ensuite pour des raisons plus pragmatiques.

Partant du principe que la fiscalité est volatile, les perspectives des investissements immobiliers s'appréhendent justement indépendamment de leurs aspects fiscaux. On pourrait imaginer que, privé de ces avantages, l'immobilier se trouverait fort dépourvu face à ses principaux concurrents et en particulier face aux actions. Pourtant, il apparait largement vainqueur, que l'on soit préoccupé de rentabilité ou de plus values. Pour les raisons suivantes :

1. Hors plus value, les actifs mobiliers ont un rendement plus faible que les actifs immobiliers (de l'ordre de 2 % contre 6 à 7 %). Or, les premiers sont en concurrence avec les seconds. L'équilibre de tous les marchés devrait imposer un rattrapage naturel de la performance des actifs immobiliers.
2. La poursuite de la baisse de la fiscalité de la mutation et l'arrivée des nouvelles technologies (dont Internet) sur le marché de la transaction ont accru la liquidité du marché immobilier. Cette augmentation devrait entraîner une forte appréciation des prix avec, dans le même temps, une baisse relative des rendements.
3. L'indicateur de solvabilité qui calcule la capacité d'acquisition de m² par ménage est en hausse constante depuis quelques années.
4. Le dernier argument est assez nouveau bien qu'il s'inspire d'une ancienne théorie économique. Elle s'énonce en ces termes : la seule source de valeur réside dans la rareté de la terre, unique lieu de création de valeur. Aujourd'hui, le formidable développement de la mondialisation et des nouvelles technologies amplifie la concurrence et entraîne la disparition de nombreux monopoles. Conséquence : une rémunération plus forte du facteur rare qu'est la Terre.

Parallèlement à ces arguments macroéconomiques, on peut développer un argument arithmétique qui fait tout autant mouche.

Partant de l'hypothèse réaliste et réelle:

- qu'un investisseur (qui se situe dans la tranche d'imposition des 30 %) acquiere un appartement neuf de 3 pièces en région parisienne pour 270 000 €uros actes en main,
- qu'il le finance par un emprunt sur 20 ans sans apport et le loue 900 €uros par mois Hors Charges,
- qu'il le revende 9 ans plus tard sans aucune plus value (c'est-à-dire à 270 000 €uros),

Se pose alors la question: " Quelle est donc le rendement de cette opération ? " Réponse :

Au bout de 9 ans, le propriétaire de ce bien décide de le revendre. Par manque de chance (ou de temps ?), il n'en obtient pas plus que le prix d'achat initial, soit 270 000 €uros. Il rembourse à l'établissement prêteur les 167 780 €uros du capital qu'il lui doit encore. Il reste donc à ce propriétaire malchanceux 102 220 €uros. Malchanceux ? Pas vraiment, car si l'on rapproche cette somme des 789 €uros mensuels effectivement versés pendant 9 ans, on arrive à un rendement de l'ordre de… 20 % net sur la période ! Ce qui est tout bonnement le rendement des actions ! !

Et ce rendement sera encore plus important si cet investisseur (ou vous même…) se situe dans une tranche d'imposition supérieure et ce, pour une mise de fond nulle et une prise de risque très limitée.

L'immobilier reste prisonnier d'un cycle long, somme toute très relatif puisque pour un même rendement, un capital investi en action doit être immobilisé entre 5 et 7 ans. Mais même cet aspect peut devenir un avantage. Il empêche l'investisseur tenté par des allers-retours rapide de faire des bêtises...