L’Ile-de-France, la bien nommée

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Le rythme de la périurbanisation s’y ralentit. Va-t-on assister à un retour à la ville ?

L’Ile-de-France, la bien nommée
Le rythme de la périurbanisation s’y ralentit. Va-t-on assister à un retour à la ville ?

Paris a perdu 725 000 habitants dans le dernier quart de siècle.
Mais la tendance est en train de s’inverser, 3.5 % de retour vers Paris contre 0,12% en moyenne nationale pour les grandes métropoles. La population des banlieues est désormais stable et la croissance des couronnes périurbaines s’est ralentie. Est-ce la fin de l’extension anarchique des villes ou le mitage de zones rurales mal desservies par les transports en commun. Peut-on éviter l’enracinement de « poches de pauvreté » dans les zones urbaines moins attractives et qui finissent par modifier la notion même de banlieue.

Le Crédit foncier livre une analyse sociologique
Entre 1975 et 1999, la distance moyenne à laquelle les franciliens habitent par rapport à Notre Dame a augmenté de 2km (20,4 km contre 18km). Cet accroissement s’explique à la fois par le départ des familles nombreuses, après une longue période de sur occupation de Paris et de la proche couronne, et par le vieillissement qui contribue à diminuer la taille des ménages résidant à Paris intra muros.
Le desserrement de la population a été rendu possible par l’effort de construction de logements collectifs jusqu’en 1975, l’implantation de cinq villes nouvelles, et l’édification de maisons individuelles.
Depuis lors on observe un desserrement plus faible que dans le reste de la France. La croissance de la population francilienne depuis 1962 a essentiellement lieu dans un anneau dont le rayon est compris entre 10 km et 30 km du centre. Aux franges, à plus de 50 km du centre, on trouvait 5% de la population en 1999, comme en 1962. On fait le même constat pour la construction de logements neufs dont l’éloignement par rapport au centre a peu évolué : 22 km de 1968 à 1975, 23 km de 1990 à 1999. Cela est dû notamment à la transformation du parc immobilier central par la démolition de logements vétustes et/ou peu denses et par la fusion de petits logements.
On note par ailleurs une insuffisance de foncier constructible en Ile-de-France. Le foncier disponible en Ile-de-France est protégé pour des raisons environnementales. D’où le paradoxe : la volonté de limiter la « consommation » de terrain supplémentaires se traduit par une périurbanisation diffuse de plus en plus anarchique et par l’augmentation de la part de la maison individuelle dans la construction neuve.

Capital.fr livre une synthèse statistique
Selon l'INSEE, L'Ile-de-France reste un cas à part avec des îlots de croissance au sein de nouveaux "déserts français" : de 2005 à 2030, leur population devrait croître respectivement de 9,2% et 14,4%. La croissance en Île-de-France serait entièrement imputable à un excédent naturel qui l’emporterait sur le déficit migratoire. Autrement dit, l'hypothèse de la fuite des Franciliens à l'âge de la retraite semble se confirmer, année après année. Pour preuve, en 2030, la région capitale serait la seule avec un âge moyen inférieur à 40 ans (39,2 ans contre 42,6 sur l'ensemble de la France), mais aussi la seule où le nombre de sexagénaires serait inférieur aux moins de 20 ans.

Mais, comme l'avait rappelé le BIPE dans une précédente étude " On aurait tort de croire que ces évolutions s’expliquent uniquement par la recherche de calme et de soleil d’une population croissante de personnes âgées et retraitées. On observe de plus en plus de jeunes ménages quittant l’Île-de-France pour diverses raisons : il n'est plus nécessaire de rester à Paris pour assurer sa carrière, refus du stress de la capitale, moindre attachement des jeunes à l'entreprise, primauté de la vie personnelle, désir de maison individuelle, etc..."

Les Notaires livrent une analyse transactionnelle
(lien)
Le déséquilibre entre l’offre et la demande, loin d’être résorbé, se creuse chaque année davantage en Ile-de-France. Le retour à un marché équilibré exigerait, selon les études préalables au Schéma Directeur de la Région d’Ile-de-France, la construction annuelle de 60 000 logements neufs sur une longue période.
Est-il, en effet, besoin de rappeler qu’en 2005, 43 000 permis de construire ont été autorisés en Bretagne, qui ne regroupe que 3 millions d’habitants, contre seulement 46 000 en Ile-de-France qui en compte 12 millions ? Laquelle, représentant 20% de la population française, n’accueille toujours que 10% de la construction neuve !
Cette décélération de l’augmentation des prix annonce "l’atterrissage en douceur" que le notariat francilien appelle de ses voeux depuis plusieurs années. Aussi est-il permis de penser que l’on s’achemine vers une progression annuelle des prix à un seul chiffre sur l’ensemble de l’année 2006 et, à terme, vers une évolution des prix plus compatibles avec l’évolution des revenus des ménages, dont les besoins en logements restent considérables.
Tout indique, par ailleurs, que le bas niveau des taux d’intérêt, ainsi que la souplesse dont continuent à faire preuve les banques en matière d’octroi de crédits immobiliers, contribuent à maintenir la solvabilité de nombreux ménages soucieux d’accéder à la propriété.
Une aspiration plus que jamais plébiscitée par les Français, et singulièrement par les jeunes ménages, dont la part sur le marché de l’accession en Ile-de-France ne cesse de croître depuis 10 ans.

L’étalement urbain se nourrit d’une aspiration à la maison individuelle, qui reste forte, et de la quête d’un espace financièrement abordable.
Pourtant le rythme de la périurbanisation se ralentit avec des signes d’un retour au centre, notamment du fait de l’attrait des quartiers centraux ayant fait l’objet de rénovations et offrant des services de proximité. La densification des centres villes et de leur banlieue influera sur le rythme à venir de l’étalement urbain, à condition d’être acceptée par les habitants. La qualité des logements offerts dans les centres villes sera déterminante pour contrebalancer les qualités attribuées à la maison individuelle.

Le flash