Comment calculer un rendement immobilier ?

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Outre les critères liés à la fiscalité, la liquidité et la disponibilité de l'investissement, le taux de rendement reste encore le critère prédominant dans le choix de l'épargnan, bien que facilement déterminable pour les valeurs mobilières.

Rendement net =
Dividendes / (prix d'acquisition de l'action + autres frais)

Le calcul du taux de rendement net d'un bien immobilier est plus complexe. Pour l'obtenir le propriétaire devra successivement déterminer le prix de l'investissement du bien. Cela correspond au prix d'acquisition du logement auquel sera ajouté les charges annexes : frais de notaires, intérêts liés à l'emprunt et les éventuels travaux effectués lors de l'achat.

  • les revenus issus du bien, uniquement les loyers encaissés, hors charges, durant l'année civile devront être prise en compte.

  • Les charges liées à la gestion courante du bien. Elles se composent principalement :
    - de la fiscalité : droit de bail, taxe foncière (estimée entre 8 et 11 % du loyer),
    - de l'entretien du logement : réparations diverses, charges liées à l'immeuble (estimées entre 4 et 5% du loyer),
    - des frais d'administration du bien par un professionnel (estimés entre 4 et 11 % du loyers),
    - des frais liés à une garantie loyer impayé (estimés entre 1,7 à 3 % du quittancement).

    L'ensemble de ces charges devront être rattachées à l'année civile . Une fois ces trois éléments calculés, l'application de la formule permettra de déterminer le taux de rendement net du logement* :

    Rendement net =
    (revenus - charges de gestion courante) / Prix del'investissement

  • Exemple de calcul d'un taux de rendement net pour un logement ayant les caractéristiques suivantes :
    - 2 pièces de 41 m² situé à Lille
    - Prix d'achat 450 000 Francs,
    - Loyer mensuel de 2 290 Francs hors charges,
    - géré par un professionnel.

    Prix d'acquisition 450 000 FF
    Frais d'acquisition 30 000 FF
    Montant global de l'investissement 480 000 FF
    Revenu brut encaissé annuel (12 mois) 27 500 FF
    Fiscalité 3 160 FF
    Entretien du logement 1 375 FF
    Frais d'administration du bien 1 925 FF
    Total des charges courantes 6 460 FF
    Revenu net encaissé 21 040 FF
    Rendement net (hors fiscalité IRPP) 4,4 %

    Nota Bene : Il est signaler que nous avons fait abstraction de la fiscalité personnelle de l'épargnant et de l'actualisation du coût d'achat du logement.


 
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