Plusieurs analyses peuvent être faites sur le niveau des prix des logements.

L'une est défendue par Michel Mouillart, professeur à l’université Paris Ouest (interview “le Propriétaire Immobilier”, novembre 2011), qui considère que le mouvement de hausse des prix que nous avons connu depuis dix ans n'est pas une exception temporaire mais qu'il s'inscrit au contraire dans un mouvement continu de valorisation des patrimoines, encouragé par les pouvoirs publics.
Il indique ainsi que si on observe les prix depuis trente ans, on constate qu'ils ont encore plus monté depuis les années soixante. S'il y a bien eu un doublement des prix en dix ans, entre le milieu des années soixante et aujourd'hui, les prix ont été multipliés par douze. Il y a donc sur longue période une progression
des prix.
Cette évolution sur longue période est également vérifiée en y ajoutant une correction des prix en fonction de l’inflation

Cette vision n'est pas partagée par tous les observateurs.
D'autres analystes considèrent que la hausse des prix des logements montre une crise sans précédent dans notre pays. Il y a désormais une inadéquation fondamentale entre la hausse des prix et celle des revenus, ce qui est une source de crise et de déséquilibres majeurs.

Un écart croissant entre prix et revenus
Le constat est que si on rapporte le niveau des prix à celui du revenu des ménages, on observe sur longue période une certaine corrélation entre les deux. Sur la période 1965- 2000, les prix sont restés dans un tunnel de revenus, ne s'en écartant pas plus de 10 % en plus ou en moins. Mais à partir de 2002, l'indice des prix est sorti de ce tunnel jusqu'en 2007. En 2008, l'indice a légèrement diminué pour repartir à la hausse. En 2010, le niveau des prix se trouve à un niveau de 70 % supérieur à celui de la normalité des prix que constitue ce tunnel (analyse de Jacques Friggit, dans « Pour sortir de la crise du logement », La Découverte, mai 2011, p. 18).

Or, en parallèle, les loyers n'ont pas subi la même progression, ce dont peuvent se féliciter les locataires.
La conséquence est que le rendement locatif est en baisse régulière depuis 2002. Il en résulte que les investisseurs ne sont pas attirés par le placement immobilier pour son rendement mais uniquement par des perspectives de plus-values ou en raison d'une méfiance envers les autres types de placement. On mesure donc tout le danger que représente cette situation. Si le marché se retourne, les investisseurs n'auront aucune raison de conserver un placement dont la rentabilité est faible, et cela précipitera la baisse des prix.

La hausse des prix a été facilitée par la faiblesse des taux d'intérêt qui a incité les acquéreurs à s'endetter. De plus, l'allongement de la durée des prêts a accru, même si c'est assez artificiel, la capacité d'investissement des ménages.

L'analyse de Jacques Frigitt conclut « le scénario d'une croissance de l'indice des prix des logements tendanciellement supérieure à celle du revenu par ménage n'est pas crédible : la baisse des rendements locatifs ne pouvant perdurer, ce scénario engendrerait une croissance des loyers également tendanciellement supérieure à celle du revenu par ménage, et donc une augmentation ininterrompue de la part des dépenses de logement dans le revenu » (p. 30). Il ajoute « le retour du rendement locatif à sa valeur de 2000 ne semble donc pouvoir se produire que par un retour du prix des logements vers son « tunnel » historique ».

Jacques Frigitt (Les Echos, 29 juillet 2011) fait également une comparaison intéressante avec les années trente. Il indique qu’après le krach de 1929, les investisseurs, échaudés par la chute des actions, s'étaient reportés vers le placement immobilier. À Paris, le prix des immeubles avait doublé par rapport au revenu par ménage entre 1930 et 1935. Mais à partir de 1935, les prix des immeubles avaient perdu près de 50 % en quelques années pour retrouver leur niveau antérieur par rapport au revenu.

Joseph Comby (Etudes Foncières, juillet-août 2011, p. 7) fait observer dans le même sens que « la question n'est pas de discuter l'existence d'un bulle. La bulle, nous sommes toujours en plein dedans et il faut comprendre pourquoi nous ne parvenons pas à en sortir ».
Il rappelle que l'investissement immobilier a été largement déconnecté de la demande locative. Les loyers ne peuvent pas être payés à crédit. « Leur progression ne peut donc pas s'écarter beaucoup de la progression des revenus ». En revanche pour l'investisseur, face à la montée des périls (retraite, insécurité boursière…) la cote des valeurs refuge augmente.
La question, poursuit-il n'est pas de savoir si l'acquisition d'un logement est rentable, que de se protéger des risques économiques dont l'investisseur se sent menacé.

On peut donc conclure sur ce point qu'il est préoccupant de constater que l'évolution des prix se déconnecte durablement de l'évolution des revenus : on peut s'interroger sur le caractère durable d'une telle situation. En revanche, il faut reconnaître que cette valorisation progressive du patrimoine est une garantie de l'épargne face aux turbulences des marchés boursiers et qu'elle représente une sécurité pour les épargnants qui ont placé leurs économies dans la pierre dans une perspective de retraite. Il est donc compréhensible que les pouvoirs publics soutiennent ce mouvement.

À l’inverse, tout signal qui paraîtrait remettre en cause cette situation porterait un grave risque de déstabilisation du secteur de l'épargne. À cet égard, la loi de finances rectificative de septembre 2011 qui a réformé le régime de taxation des plus-values immobilières a montré que les pouvoirs publics en mal de recettes ont commencé par aggraver la fiscalité par le secteur qui leur paraissait le plus facile à taxer, sans risque de délocalisation.

L’Union Nationale de la Propriété Immobilière souhaite attirer l'attention des pouvoirs publics sur le risque important qu'ils prennent en aggravant l’écart qui existe entre la fiscalité de l’épargne mobilière et immobilière.
Il est essentiel de ne pas accroître la fiscalité qui pèse sur l’immobilier si on souhaite maintenir un marché locatif privé dynamique. Le doublement de la période de détention requise pour obtenir une exonération d’impôt sur la plus value (trente ans de détention au lieu de quinze ans auparavant !) est inquiétant car l'inflexion politique est donnée : nous allons a priori vers une aggravation de la fiscalité de l'épargne immobilière et l'UNPI alerte les pouvoirs publics des risques de déstabilisation du secteur qui sont ainsi pris.