Le marché du logement va mal sur une partie du territoire, minoritaire certes, mais essentielle, car c’est là où il est le plus tendu que le développement est le plus rapide.
Les différentes études menées au sein de l’IEIF ont précisé ce diagnostic en mettant en exergue certaines causes majeures telles que la démographie et les migrations, ou encore l’insuffisance de la production de nouveaux logements et de foncier constructible. Elles ont aussi fait la lumière sur les conséquences de cette situation, entre autres, le report du renouvellement qualitatif, la réaffectation de parcs annexes (résidences secondaires et immeubles obsolètes), la flambée des prix et, surtout, la rupture des continuités indispensables au bon fonctionnement du marché (marche d’escalier trop haute à la sortie du parc HLM, grippage de la primo-accession au cœur des zones sensibles, dérive des taux d’effort dans le locatif).

Mais au-delà des déséquilibres propres à chacun des marchés du logement, c’est l’édifice global qui apparaît fragilisé car le marché est « un » au niveau de chaque territoire pertinent.

La fluidité contrariée des échanges sur l’ensemble de la chaîne, à cause de ces ruptures multiples, interdit au plus grand nombre de trouver une réponse convenable à son besoin : le locataire aisé ne parvient pas à acheter et ne libère pas un logement qui conviendrait à un locataire moins aisé, le propriétaire modeste ne peut pas accéder à mieux en cédant son logement, le locataire HLM ne peut ni quitter le parc social pour le locatif privé ni accéder à la propriété, le ménage pauvre se trouve face à un parc HLM encombré d’où les locataires en place ne partent plus.

C’est sur ces phénomènes que porte la présente étude afin d’éclairer, par une approche statistique et économique, la panne de l’ascenseur social dans le secteur du logement.

Continuité du marché : quand la chaîne est rompue…
Le fonctionnement de chaque marché du logement est « un ».
Chaque marché correspond à un territoire bien particulier où s’expriment les échanges entre les hommes et s’organisent les fonctions de la vie quotidienne (habiter, travailler, consommer, etc.). Mais la diversité de ses aspects ne doit pas conduire à penser qu’il est une addition de segments indépendants (propriétaires, locataires du privé, du parc social, etc.) obéissant chacun à une problématique particulière.

De la bonne continuité entre chacun de ces segments, de la fluidité qu’ils permettent et de la mobilité qu’ils autorisent dépendent l’efficience globale et l’optimisation des performances, en particulier de celles des politiques publiques. La rupture de la chaîne du marché se traduit toujours par une pression très lourde sur le parc social, qu’il soit public ou social de fait dans le patrimoine privé et, au final, par des conséquences négatives pour les plus fragiles.

L’évolution de la situation au cours de la dernière décennie est préoccupante. On constate une amplification des déséquilibres au sein des zones tendues qui concentrent désormais tous les dysfonctionnements : renchérissement de l’effort pour se loger, engorgement du parc social, précarité et exclusion.

Il est légitime que les pouvoirs publics veuillent traiter prioritairement ces phénomènes. Mais ils doivent éviter deux écueils : en sous-estimer le caractère territorialisé (et sur un petit nombre de zones) et privilégier un traitement segmentaire.
C’est à une approche locale et au rétablissement de la continuité globale du marché qu’il convient de s’atteler, sauf à engouffrer des montants surabondants d’aide publique pour des résultats souvent décevants.

C’est en construisant suffisamment sur des terrains équipés par anticipation, en favorisant l’accès à la propriété de ceux qui le souhaitent, en produisant un locatif privé suffisant et attractif dans différentes gammes de loyers que l’on contribuera le plus efficacement à la stabilisation des prix, au désengorgement du logement social et à la mise en œuvre du droit opposable au logement, sans laissés pour compte.

Aujourd’hui, dans les zones tendues, le fil est coupé en plusieurs endroits. En rétablir la continuité doit être la priorité de toute politique du logement qui, pour obtenir le maximum d’efficacité sociale devra se garder d’une approche purement antalgique ou de rapiéçages à la mode d’Arlequin.

Étude réalisée par Gilbert Emont, Senior Advisor IEIF
avec la collaboration de Nathalie Droulez, Analyste senior IEIF