Mardi 31 janvier 2012 s’est tenue la conférence française organisée par Urban Land Institute. Erik Sondén, le président de l’association était ravi d’accueillir différentes personnalités du secteur immobilier et notamment Giancarlo Scotti, Generali Immobiliare qui a apporté son expertise et résumé chaque table ronde.

Ensembles, ils ont tenté de répondre à plusieurs interrogations liées au contexte de crise et de réglementation financière de plus en plus contraignante. Quel est l’avenir du marché immobilier et plus particulièrement celui du marché français ? Notre marché reste-t-il attractif pour les investisseurs ? Comment est-il impacté et quelles sont les stratégies des acteurs du secteur face à ce contexte difficile et périlleux?

Selon Béatrice Guedj, Economiste chez Grovesnor, le marché immobilier français reste une terre de prédilection pour les investisseurs, grâce à ses bons fondamentaux macroéconomiques. C’est un marché diversifié en termes de localisation (plusieurs villes offrent de bons rendements immobiliers) et en termes d’actifs de qualité (bureaux, commerces et hôtels de luxe). Sa taille, sa transparence et sa liquidité sont tout autant d’atouts qui font du marché français une place incontournable où investir. Le rapport PwC-ULI sur les grandes tendances du marché immobilier en Europe confirme et corrobore l’analyse de Béatrice Guedj plaçant Paris à la 6ème place du classement de la performance des investissements existants, et à la 8ème pour les nouveaux investissements.

Mais dans un contexte de crise économique aigue conjugué aux récentes mesures réglementaires (Solvabilité 2, Bâle 3, AIFM), on assiste à un changement de prospective : les investissements à long terme sur des actifs de qualité ultra sécurisés sont de plus en plus recherchés. Ainsi le choix des marchés privilégiés dépend plus de leur potentiel de sécurité que de leur potentiel de forte croissance.

La question du financement reste alors la question essentielle comme nous le confirme le témoignage de deux professionnels de l’immobilier.
Selon Dominique Dudan, Union Investment Real Estate France, leurs investissements sont impactés par la position des banques et par les lois de finances. « Nous sommes contraints d’aller vers toujours plus de sécurité. Les investissements se portent automatiquement sur du core ». A l’inverse, pour Christophe Cuvelier, Médicis, leurs investissements sont peu, voire pas du tout impactés par la crise du système bancaire, les opérations étant réalisées en fonds propres.

Quant aux stratégies d’investissements des différents acteurs elles divergent, bien que tous s’accordent à dire que le marché français reste un marché prioritaire en Europe pour sa transparence, sa profondeur (55 millions de m2) et sa liquidité.
Simon Marrison, Lasalle Investment Management, privilégie le core. Et pour eux l’emplacement reste primordial. Quant à Pascal Aujoux, AXA Real Estate, il nous confie que les craintes sur l’euro et la potentielle explosion de la zone euro, freinent l’investissement étranger. Ils ont alors tendance à se recentrer sur les marchés domestiques. Le marché européen reste très positif pour Frédéric Fontaine, Corio France. Ils sont présents dans 6 pays européens et continuent leur développement. La France reste prioritaire même si son marché manque parfois de liquidité et de produits de grande qualité. Enfin, Maximilien de Wailly, Deutsche Bank AG, souhaite diversifier les investissements et aller sur des produits différents. « Il faut arrêter de payer des prix fous pour des actifs core qui deviennent de plus en plus chers et qui finissent de ce fait  par donner des rendements de plus en plus faibles».

Alors est ce le début de l’apparition des fonds opportunistes ? Selon les différents intervenants, ces fonds ne devraient véritablement apparaître que fin 2012. Car les fondamentaux ne sont pas encore là : les situations de « destressed » ne sont pas majoritaires et les conditions optimales de financement ne sont pas encore réunies.

Aref Lahham, Orion Capital Managers, résume bien la situation. La crise actuelle est une crise économique et non immobilière. Il devient de ce fait plus compliqué pour les banques de financer des investissements car elles n’ont plus suffisamment de fonds propres et de capitaux. Or, nous sommes dans une période où le stress continue d’augmenter. Dans ce contexte, certains investisseurs préfèreront des investissements refuges tels que les investissements core afin de disposer de cash flow. Cette demande majoritaire d’actifs fera en toute logique augmenter leur prix. A l’instar des actifs non core, délaissés, qui eux verront leur prix diminuer. C’est alors dans ces derniers que les investisseurs opportunistes investiront en fonds propres.
Le temps des financiers de l’immobilier est révolu, place aux femmes et aux hommes de l’immobilier car aujourd’hui il faut comprendre les enjeux propres au secteur. L’immobilier a encore de beaux jours devant lui pour qui sait le maitriser.

Et Erik Sondén de conclure « Malgré les défis conjoncturels à relever, l’immobilier reste une valeur refuge. Cependant la sélectivité des biens devient primordiale. La devise américaine « Location, location, location » reste plus vraie que jamais. Les diamants sont éternels ! »


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