Immobilier : la problématique de la transformation de bureaux en logements à Paris

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Extrait d’une étude de l’IEIF réalisée par Charles-Henri de Marignan


La France éprouve un besoin criant de logements : la demande potentielle est comprise entre 300 000 et 400 000 logements par an en moyenne d’ici à 2030, alors même que le rythme de construction est en recul régulier. L’Île-de-France n’échappe pas à la pénurie, bien au contraire. Pourtant, la région capitale possède un parc de bureaux saturé et inadapté à la demande actuelle : 3,9 millions de bureaux inoccupés au 1er janvier 2014, soit un taux de vacance de l’ordre de 7,5 %.

 


20140507aLa transformation de bureaux en logements est-elle une solution au problème ? Pour des raisons proches de celles mises en avant aujourd’hui, des incitations ont déjà été proposées au milieu des années 1990 avec quelques succès. Pourquoi la transformation n’a-t-elle pas été plus massive ? Tout simplement parce que, s’il existe des arguments en faveur de la transformation, on relève aussi de nombreux blocages, fondés au non, liés à l’encadrement du marché résidentiel, à sa performance moindre et à sa fiscalité.


L’encadrement de la marche résidentielle.

Le logement est un marché sous tutelle de l’État, qui multiplie les contraintes : loyer encadré, taxe annuelle sur les logements vacants, droit de préemption du locataire en cas de cession, difficulté d’éviction en cas d’impayés, stigmatisation des ventes en bloc (loi Aurillac), etc. Le bureau, en revanche, est un marché jouissant d’une plus grande liberté, sans taxe « vacance » ni restrictions à la vente.

 

Une moindre performance.
Le rendement locatif des bureaux se situe aux alentours de 6 %, contre 3 % pour le logement (en 2012, selon IPD). La différence est encore aggravée par les frais de gestion, plus importants dans le résidentiel du fait de la multiplicité des locataires. Ce blocage sur le rendement est toutefois à nuancer par la rentabilité globale. En effet, le logement parisien a réalisé une bien meilleure plus-value sur le long terme : + 713 % entre 1983 et 2012.


Une fiscalité différenciée.

La récupération de la TVA est courante en immobilier de bureau, exceptionnelle dans le logement. En revanche, bénéficie d’un taux réduit la taxation de la plus-value réalisée lors de la cession, au profit d’une société foncière, d’un bien à usage tertiaire destiné à être transformé, dans les trois ans, en habitation. Une initiative qui ne semble pas être très… incitative !

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