Crowdfunding immobilier : l’heure de gloire est proche

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Fin mai, le gouvernement annonce par l’intermédiaire de son ministre de l’Économie, Arnaud Montebourg, la publication dès le mois de juillet, d’une ordonnance destinée à réglementer et encadrer le financement participatif en France. Un cadre législatif clair et précis qui devrait entrer en vigueur dès le mois d’octobre et qui ferait de la France l’un des pays pionniers en la matière.

 

 

L’objectif affiché est clairement de permettre à cette jeune et moderne industrie d’évoluer et d’ouvrir son marché, en brisant notamment le monopole bancaire et favoriser son accès aux investisseurs particuliers et à d’autres nouveaux acteurs. Mowgli Frère, avec qui nous nous sommes entretenus, est l’un d’eux. Après avoir été coaché par l'un des fondateurs de Realty Mogul, entreprise fondatrice de l’une des plus importantes plateformes de crowdfunding immobilier aux États-Unis, il est aujourd’hui de retour en France, prêt à développer son propre business et populariser ce mode de fonctionnement auprès du grand public. Chose déjà bien entamée puisqu’il est l’auteur d’un catalogue en ligne (crowdfundingimmobilier.info) dans lequel il répertorie les plus grandes opérations menées à travers le monde.


Selon une étude récente réalisée par CompinnoV, et dont nous parlions un peu plus tôt dans l’année, l’immobilier ne figure même pas dans le top 10 des projets développés à l’aide de financement participatif. Il n’est rien face à la culture, à l’édition ou encore le monde associatif qui soulèvent depuis un moment déjà, des sommes colossales. « Quelques projets se lancent par-ci par-là, mais son heure de gloire en France est sur le point d’arriver ». Tel est le point de vue que Mowgli Frère affiche, confiant, lorsqu’on lui pose la question.


« Aujourd’hui, ce que je peux dire, c’est que je suis fier d’être citoyen français. Ce projet de décret n’est pas une grande surprise, nous l’attendions tous, mais l’annonce de son entrée en vigueur dès la rentrée 2014 est une grande nouvelle pour l’avenir du financement participatif et plus particulièrement dans l’immobilier », nous confirme Mowgli Frère.

Il poursuit, « avec ce nouveau cadre règlementaire, il ne fait aucun doute que le marché va être amené à se développer d’ici la fin de l’année. Il n’apporte que du positif, avec moins de monopole pour les banques et une ouverture du conseil et de l’intermédiation à d’autres professionnels. Tout cela est extrêmement novateur. Nous sommes les seuls en Europe et dans le monde à adopter une telle règlementation. Vivement le mois d’octobre 2014 ! »


Pour le moment, la seule entreprise en France spécialisée dans le financement participatif immobilier, est Lymo.fr. « Mais avec ce nouveau cadre législatif, le marché va s’ouvrir et vous verrez que d’ici 2015, de nouvelles entreprises verront le jour, à commencer par la nôtre. Tout est prêt de notre côté, il faut juste attendre la règlementation », nous promet Mowgli Frère.


Très développés aux États-Unis, les projets immobiliers de crowdfunding fleurissent un peu partout et permettent notamment à des investisseurs particuliers, qui ne peuvent pas se permettre d’investir des dizaines de milliers de dollars, de tester leur goût pour l’investissement immobilier.


« Aux États-Unis, le crowdfunding a généré une demande et un engouement très important du côté des investisseurs, avec des financements bouclés en à peine quelques semaines, dépassant même parfois la somme requise par les promoteurs », nous explique Mowgli Frère.

« Il s’est avéré que le succès était tel, qu’il n’y avait même aucun intérêt à faire du marketing autour. La demande est présente et encore plus particulièrement lorsqu’il s’agit d’immobilier. Vu son développement, il y a fort à parier que les Français seront eux aussi au rendez-vous. Un certain nombre de potentiels investisseurs n’attendent qu’une chose : investir dans ce type de projet ! C’est en ça que mon catalogue peut leur être utile. Il est toujours intéressant de voir à l’avance à quoi cela ressemble, de voir de quelle façon les deals sont montés et préparés. C’est essentiel et rassurant. »


Aujourd’hui, on discerne deux types de projets affiliés au crowdfunding immobilier : à court terme et à long terme. Le premier, comme nous l’explique Mowgli Frère, ne dure en général pas plus de 18 mois et consiste à racheter un bien généralement résidentiel et vide, pour le remettre à neuf et le revendre ensuite. La collecte se fait sous la forme d’une émission d’emprunt avec des taux d’intérêt reversés aux investisseurs à la fin du projet. L’avantage pour le particulier investisseur réside dans le fait que ce type de projet est rapide et que les taux d’intérêt sont souvent généreux. Donc le retour sur investissement se voit plus vite sur le compte en banque, même si ce ne sont pas ces opérations-là qui rapportent le plus d’argent. Surtout que l’ordonnance prévue par le gouvernement devrait autoriser un investissement de seulement 1000 € pour chaque investisseur particulier, ce qui limite sérieusement la possibilité de percevoir des bénéfices élevés. Pour Mowgli Frère, ce sont les projets les « moins excitants ».


Les projets à long terme vont eux se dérouler sur une période pouvant aller de 3 à 7 ans et travailler davantage sur le rendement locatif. En gros, chaque investisseur achète des actions au sein de la société immobilière qui propose le projet, et chacun d’entre eux touche, en fin d’année, des dividendes. Il n’y a pas de plafond d’investissement, et en cas de plus value au terme du projet, l’investisseur touche une partie du rendement. Il s’agit là de montants plus importants qui peuvent servir à la construction d’un immeuble, d’une résidence ou de bureaux. Si l’investisseur dispose d’une assez large somme, ce type de projet présente plus d’avantages avec des revenus garantis chaque année, et une fiscalité avantageuse : jusqu’à 45 000 € de défiscalisation sur l’ISF, comme nous l’expliquions dans un article précédent.


La réalité du crowdfunding immobilier permet à des particuliers d’accéder à des projets d’investissement auxquels ils n’auraient jamais pu participer, s’ils avaient dû investir seuls. Une solution d'avenir qui pourrait bien avoir son petit effet sur la relance de la construction de logements.

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