Immobilier locatif : l’autorégulation régit le marché, l’encadrement des loyers remis en question

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Passé au crible par le réseau Century 21, le marché de l’immobilier locatif démontre, au premier semestre 2014, une certaine aptitude à l’autorégulation. Une tendance venant appuyer les critiques, de plus en plus construites, visant directement l’utilité du dispositif d’encadrement des loyers instauré par la loi ALUR.

 


En France, entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014, les loyers moyens ont progressé de 0,6 % tous types de biens confondus. Dans le même temps, l’inflation augmentait de 0,7 %, ce qui faisait reculer les loyers, en euros constants, de 0,1 % au niveau national.


Les 4 et 5 pièces en habitat collectif, qui représentent 5 % du marché locatif, sont les seuls logements dont les loyers ont augmenté plus que l’inflation (+6 %). Toutes les autres locations proposées sur le marché ont vu en moyenne leur loyer enregistrer une baisse de -1,2 % par rapport à l’inflation. L’indice IRL, lui, a évolué de 0,6 % sur cette même période. Bien que cet indice ne régisse que les baux en cours, il est intéressant de constater que les loyers à la relocation se sont calés sur cette évolution. Il est à noter qu’à Paris, les loyers moyens progressent de 0,28 %, soit une variation relative à l’inflation de -0,4 %.


L’Ile-de-France, en revanche, voit ses loyers moyens reculer par rapport au premier semestre 2013, puisqu’ils s’établissent à -0,3 %, soit une baisse relative à l’inflation de -1 %. Enfin, toujours selon les chiffres proposés par le réseau Century 21, certaines grandes villes ont vu leurs loyers moyens augmenter par rapport à l’inflation, comme Nantes (+1,3 %), Lyon (+0,7 %) et Marseille (+0,4 %). À l’inverse, d’autres communes ont enregistré des baisses plus ou moins importantes comme Bordeaux (-0,5 %), Montpellier (-1,4 %), Strasbourg (-1,6 %), Toulouse (-3,4 %) et Rennes (-5,5 %).


« Le contexte économique a poussé les bailleurs à modérer leurs loyers malgré un surcroît de travaux de rafraîchissement réalisés pour la relocation (+5,5 %). En effet, la demande est moins soutenue que les années précédentes.  Selon l’Observatoire CLAMEUR, le taux de mobilité est passé de 26,6 à 25,2, atteignant le niveau le plus bas de ces quinze dernières années ; le stock de logements vacants dans notre réseau a, quant à lui, augmenté de 12 %. Dans l’ensemble, le taux d’effort moyen des locataires est en recul et passe de 26,3 % à 25,3 % entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014 », expliquent les experts du réseau.


Le profil type du locataire en 2014
Les locataires de moins de 30 ans, qui composaient 50,3 % des entrants il y a un an, ne représentent plus que 48 % des nouveaux entrants, soit une part en baisse de -4,5 %. Il s’agit d’une population qui, touchée par la morosité économique, rechigne à déménager et choisit soit de rester locataire, soit de rester hébergée au sein du foyer familial. À l’autre bout de la pyramide des âges, la part des retraités progresse parmi les nouveaux locataires (+5,6 % pour les 60-70 ans et + 2,5 % pour les plus de 70 ans entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014).

 

Le profil type du bailleur en 2014
Premiers au classement : les retraités, qui détiennent un quart des investissements locatifs. Deuxièmes en tête du peloton : les employés et ouvriers qui voient leur proportion augmenter de 14,3 %. Ils représentent désormais 1/5è des investisseurs, et se situent au-dessus des cadres moyens qui n’en représentent que 17,5 %. À l’inverse, les cadres supérieurs et professions libérales ne représentent que 12 % des nouveaux bailleurs et voient leur proportion reculer de 14 % en deux ans.


Ainsi, la pierre représente un placement sécurisant pour les retraités et les employés ouvriers, mais ne convainc plus les cadres supérieurs par sa rentabilité ou sa fiscalité. Ces derniers préfèrent, devant l’inquiétante législation actuelle, se tourner vers d’autres domaines d’investissement.

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