Crowdfunding Immobilier : Acheter ou Financer ? Telle est la question

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Tribune de Nicolas DERBES, Co-fondateur d’IMMOCRATIE.COM


Le paysage du crowdfunding immobilier français est constitué de deux types de plateformes : celles qui proposent d’investir dans une opération immobilière et celles qui proposent d’investir dans l’achat d’un bien. Si la différence est minime, les répercutions sur la rentabilité et le risque ne le sont pas. Explications.

 

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Un nouvel usage en plein boom
Le crowdfunding… Pas un jour ne passe sans que les médias ne s’en fassent l’écho. Pourquoi ce buzz et comment l’expliquer ? Tout ce bruit médiatique autour du crowdfunding ne trouverait-il pas son origine dans son extraordinaire faculté à bousculer les codes en matière d’épargne ?

Certes, ce n’est pas un phénomène complètement nouveau, mais il est récent et connaît un véritable boom depuis 2 ans. Les médias témoignent de cet engouement.

 

Puis c’est un formidable creuset de belles histoires à raconter, celles d’artistes, d’associations ou de petits entrepreneurs qui concrétisent leurs projets en mobilisant les foules et en contournant le système bancaire et financier.  Cette désintermédiation replace l’épargne individuelle au cœur de la société et permet à l’épargnant de lui donner du sens : sauvetage de Nice Matin, restauration du tableau “L’Atelier du Peintre” de Gustave Courbet… sont quelques exemples de campagnes de crowdfunding relayée dans l’actualité.


Enfin, au-delà de ces dons ou de cette épargne engagée, le crowdfunding constitue également un support d’investissement original, non pas sur le fonds, mais sur la forme : accessibilité (internet, petits tickets d’entrée), contrôle (sélection des projets) et proximité (interactions, suivis…).


Si le manque de contrepartie financière (dons, contrepartie en nature) ou le risque (taux de défaillance de start-up) pouvaient constituer un frein pour nombre d’investisseurs, le crowdfunding immobilier, en associant une valeur dite « refuge » à des rentabilités élevées, est en mesure de faire tomber les dernières réticences.


Pourtant, force est de constater que les médias dans l’ensemble sont plutôt prudents lorsqu’ils abordent le sujet du crowdfunding immobilier. Ils se contentent généralement d’en expliquer les rouages, d’en présenter les acteurs et de souligner quelques points de vigilance.


Mais le crowdfunding immobilier est plus complexe qu’il n’y parait au premier abord. Les plateformes qui orchestrent cette nouvelle activité ont beau être peu nombreuses, elles présentent pourtant certaines spécificités que l’on ne peut ignorer avant de les utiliser pour investir.



Tous propriétaires ou tous actionnaires / créanciers ?
La plupart du temps, lorsque vous évoquez le crowdfunding immobilier auprès d’un particulier, il l’identifie à l’achat d’un bien à plusieurs. Il n’a pas tort, mais il n’a pas totalement raison non plus. Derrière le crowdfunding cohabitent deux démarches, basées sur les mêmes mécanismes et pourtant bien distinctes. Et chaque plateforme s’inscrit dans l’une ou l’autre de ces démarches.


La première de ces démarches est en effet l’achat d’un bien immobilier à plusieurs. La seconde démarche est le financement à plusieurs d’une opération immobilière. La nuance est subtile, mais elle a de vraies conséquences sur la nature et la rentabilité des investissements. Dans le premier cas, vous devenez acquéreur non exclusif d’un bien, dans le second cas, vous devenez actionnaire ou créancier d’un opérateur immobilier (selon les modalités d’apport, en capital ou en dette).


Sur la chaine du risque, l’actionnaire / créancier est positionné bien plus en amont que l’acquéreur. L’actionnaire / créancier apporte ses fonds pour participer à la réalisation d’une opération (promotion, rénovation, réhabilitation…), avec tous les aléas, les imprévus, les retards que cela suppose, tandis que l’acquéreur prend livraison d’un bien existant dans l’ancien ou d’un bien en devenir dans le neuf avec une solide garantie finale d’achèvement.


Or la rentabilité attendue d’un investissement est grande en partie corrélée au risque. Plus le risque est grand, plus la rentabilité devrait être importante. Ainsi, les différentes plateformes, selon qu’elles adoptent l’une ou l’autre démarche, ne proposent pas les mêmes niveaux de risques et donc de rentabilité.



RÉPARTITION DES PLATEFORMES DE CROWDFUNDING

Pour l’instant, les plateformes qui occupent le devant de la scène médiatique s’inscrivent dans une démarche de financement d’opérations immobilières.

Dans la famille « Financer une opération à plusieurs »
(entre parenthèses, les rentabilités attendues – taux annuel)
•    ANAXAGO (8 à 12%)
•    BUILDEEG (5 à 8%)
•    CROW-DIMMO (7%)
•    IMMOCRATIE (projets à venir)
•    LYMO (10%)
•    WISEED (8 à 12%)


Les opérations à financer sont principalement des opérations de promotion, avec un terme compris entre 12 et 36 mois. Le ticket minimum est généralement de 1000 euros.


Dans la famille « Acheter un bien à plusieurs »
(entre parenthèses, les rentabilités attendues – taux annuel)
•    CROWDIMO Invest (projets à venir)
•    HIPIPIPIMMO (4 à 10%)
•    HOMUNITY (5%)


L’acquisition de biens, anciens, peut prendre trois formes différentes : investissement locatif, viager ou rénovation/vente. La durée de l’investissement et le ticket minimum sont variables.


Quelle est la fiabilité de ces rentabilités affichées ?
On le voit, sur le papier, les écarts de rentabilité entre les deux familles de plateformes ne sont pas si grands. Notons par ailleurs que ces rentabilités affichées sont brutes et selon les cas, la fiscalité qui s’y applique n’est pas la même.


La question légitime que l’on peut se poser en tant qu’investisseur est : quelle est la fiabilité de ces chiffres ? Nous n’avons pas aujourd’hui suffisamment de recul pour juger de l’exactitude de ces prévisions, peu d’opérations étant arrivées à terme. Point positif toutefois : la plateforme LYMO a bouclé deux opérations qui ont toutes deux servi les investisseurs à hauteur de ce qui était attendu.


Il n’en reste pas moins qu’il est crucial pour l’investisseur de savoir s’il devient propriétaire d’une part d’un bien ou actionnaire / créancier d’une opération immobilière pour être à même de juger le niveau de rentabilité proposé et le risque de perte.


Un regroupement familial à venir ?
Enfin, la principale raison de cette segmentation du crowdfunding immobilier vient principalement du background des plateformes de crowdfunding elles-mêmes. ANAXAGO, qui historiquement levait des fonds pour financer des start-ups et des PME, a naturellement étendu son modèle aux promoteurs immobiliers. Mais en soi, cette distinction est artificielle. Les nouveaux acteurs du crowdfunding immobilier comme IMMOCRATIE ou CROWDIMO Invest, pourraient bien faire la synthèse de ces deux familles en proposant et de l’achat et du financement d’opérations à leurs investisseurs. C'est-à-dire un catalogue de supports d’investissement avec des ratios rendement/risque variés pour répondre aux attentes des différentes typologies d’investisseurs (risquophiles, pères de famille…).





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