L'expert immobilier est un professionnel indépendant dont le métier consiste à définir en toute impartialité et avec précision la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerce ou d'entreprises. Sa connaissance du marché immobilier local lui permet d'établir des références pour déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien immobilier d'habitation, agricole et forestier, de bureau, de loisir, d'un fonds de commerce, d'un bien artisanal ou industriel.
Les investigations entreprises pour réaliser sa mission permettent de rechercher, analyser et synthétiser l'ensemble des paramètres économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux pour déterminer la valeur d'un bien au sein d'un marché parfois étroit et souvent spécifique. Le rapport d'expertise remis au client fait suite à une méthodologie découlant des engagements pris dans la Charte de l'Expertise, et matérialisée par différents entretiens, visites et analyses. L’expert immobilier reste libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions qu’il doit produire.

Les méthodes d’évaluation
La méthode par comparaison ou méthode par le marché. Elle consiste à déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu de la vente ou de la location, récente, d'autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d'état, de situation, dits "références" ou "points de comparaison".
La méthode par capitalisation du revenu. Elle consiste à prendre pour base, soit un revenu existant, soit un revenu théorique ou potentiel (valeur locative du marché), puis à la capitaliser au moyen d’un taux financier constaté sur le marché de l’investissement. En d’autres termes, on capitalise ou actualise un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou peut procurer).
La méthode par le coût de remplacement. Elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.
La méthode indiciaire. A partir d’une valeur antérieure, elle applique un indice ou un coefficient de variation. Cette méthode est rarement employée et formellement déconseillée en matière de valeur vénale.
La méthode dite par sol et constructions. Elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble, le terrain et les bâtiments.
La méthode du bilan promoteur. A partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l’immeuble.
La méthode dites "professionnelle". Pour certains biens spécialisés tels que hôtels, cliniques, cinéma, théâtre, la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce.

Toutes ces méthodes d’expertise sont répertoriées dans la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière entérinée par les différentes associations d’experts immobiliers et les organes représentatifs des experts-comptables et commissaires aux comptes.

Plus d’infos sur www.experts-fnaim.org