Encore résistant en début d’année, le marché de l’immobilier de commerces n’a pas été épargné en 2009 : parcs d’activités commerciales, centres commerciaux et rues commerçantes ont, au fil des mois, pâti du recul de la consommation des ménages et du ralentissement des dynamiques d’expansion des enseignes.

Dans son bilan 2009 du marché de l’immobilier de commerces en France, Cushman & Wakefield, premier acteur privé mondial du marché (l’entreprise n’est pas coté), note le ralentissement des dynamiques d’expansion des enseignes déjà présentes dans l’Hexagone et la diminution du nombre de nouveaux entrants ont reflété la baisse de la consommation des ménages.

L’allongement des délais de commercialisation, la diminution des surfaces prises à bail et le tarissement de la demande pour les emplacements secondaires ont été les manifestations les plus évidentes d’une prudence accrue des enseignes.

Des facteurs de croissance demeurent

La multiplication de petits formats de proximité et de hard-discounters alimentaires a animé le marché des rues commerçantes et des parcs d’activités commerciales, et traduit l’évolution du cadre réglementaire et des comportements d’achat.

Le marché français est également resté attractif pour les plus grandes enseignes internationales, comme l’ont confirmé les implantations de grands noms de la distribution (Apple à Paris et Montpellier, Uniqlo à Paris) et les recherches actives d’emplacements par plusieurs nouveaux entrants pour une première ouverture en France (Superdry, TK Maxx).

Une distinction croissante entre emplacements n°1 et emplacements secondaires

La distinction entre emplacements n°1 et secondaires a été accentuée par l’expansion continue de certaines enseignes internationales et la volonté, pour la plupart d’entre elles, de limiter les risques associés à leur développement.

En dépit d’un nombre limité de mouvements, les implantations les plus significatives de 2009 ont ainsi conforté la suprématie des artères commerçantes les plus prestigieuses de Paris et des principales métropoles de province, et assuré le succès des meilleurs emplacements des meilleurs centres commerciaux et parcs d’activités commerciales.

Des valeurs locatives qui stagnent ou sont orientées à la baisse

Le maintien des valeurs locatives prime à des niveaux élevés traduit l’attractivité constante des emplacements les plus stratégiques. Mais une pression à la baisse a été constatée pour certains des meilleurs actifs tandis que les sites et centres secondaires n’ont cessé de pâtir de l’affaissement de la demande et de la détermination croissante des enseignes à négocier.

L’allongement des délais de commercialisation et les mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs (loyers progressifs, franchises de loyers ou travaux d’aménagement) ont reflété l’évolution des rapports de forces entres propriétaires et locataires.

Une offre de qualité encore limitée mais des opportunités en nombre

Les difficultés de financement et un contexte économique bien moins porteur ont conduit au report de nombreux projets de centres commerciaux et parcs d’activités commerciales. Toutefois, en 2009, le rythme des ouvertures est resté élevé, avec l’inauguration de plusieurs centres commerciaux régionaux et parcs d’activités commerciales accordant une large place aux loisirs (Odysseum à Montpellier, Vitam’Parc à Saint-Julien-en-Genevois, Les Docks Vauban au Havre, Carré de Soie à Vaulx-en-Velin, etc.).

Parallèlement à cet accroissement du parc français des commerces, l’existence d’actifs à céder par des enseignes en difficultés ou désireuses de rationaliser leur portefeuille immobilier a permis d’alimenter une offre ponctuellement limitée sur les meilleurs emplacements.

La poursuite de l’évolution de l’édifice réglementaire français

Après l’adoption de la loi de modernisation de l’économie en 2008 et de la loi sur le repos dominical en 2009, plusieurs questions restent en suspens, liées au bien-fondé économique de l’instauration de soldes flottantes ou de la libéralisation de l’ouverture des commerces le dimanche. Par ailleurs, des réflexions sont en cours, relatives à l’amélioration des entrées de ville et à la dynamisation du commerce de proximité, qui pourraient accélérer l’intégration de l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme et engendrer de nouvelles dispositions majeures (application obligatoire de l’ILC, etc.).

Mais la principale interrogation pour le marché français de l’immobilier de commerces en 2010 concerne l’ampleur des destructions d’emplois, car l’évolution des ventes au détail est souvent corrélée à la hausse du taux de chômage.

Il est donc probable que ce climat incertain continuera de nourrir la prudence des enseignes et d’influencer les comportements d’achat des consommateurs, qui devraient favoriser les formats déjà prisés en 2009 (hard-discount, e-commerce, commerce de proximité, etc.).