Dans sa dernière étude trimestrielle sur le marché immobilier français, HSBC revient sur les déséquilibres persistants, notamment sur celui de la demande.

La fragilité d’une politique fiscale du logement
L’étude souligne que si le dispositif Scellier a été épargné, les déductions d’impôts pour intérêt d’emprunt immobilier ont été « verdies ». En 2009, le crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt pour l’achat de ces logements était de 40% la première année, puis de 20% par an les quatre années suivantes.
En 2010, il est désormais de 30% la première année, puis de 15% par an les quatre années suivantes. Or HSBC avait chiffré alors le gain de solvabilité lié au crédit d’impôt équivalent à une baisse de taux d’intérêt de 34 points de base ? Ainsi le verdissement réduit l’impact de l’avantage fiscal sur la solvabilité de près d’un tiers, ce qui pourrait peser sur les ventes à hauteur de près d’un point de % par trimestre.
L’arrêt des dispositifs fiscaux Robien et Borloo va aussi peser sur la demande d’investissement résidentiel. De plus le doublement du prêt à taux zéro dans le neuf prendra fin le 30 juin 2010.
Des travaux d’économistes ont montré que les incitations fiscales à l’achat immobilier ont un impact important sur l’investissement résidentiel en particulier à court terme. Une baisse d e1% du montant des incitations fiscales engendre un recul de 0.15% de l’investissement résidentiel. De plus, parmi les incitations fiscales, ils ont mis en évidence l’impact particulièrement fort des mesures fiscales réduisant les taux d’emprunt.

Parallèlement, les taux d’emprunt vont cesser de reculer
Les marchés interbancaires se sont normalisés alors que la BCE pourrait augmenter son taux directeur en fin d’année 2010. Le taux de chômage devrait peser sur les salaires et donc sur la solvabilité des ménages. La seule hausse du taux de chômage qu’HSBC anticipe en 2010 implique une baisse moyenne des prix immobiliers de 2%.
Enfin, les hausses de prix observés dans le neuf depuis le deuxième trimestre 2009 vont réduire la solvabilité mais aussi la prime de risque d’un investissement résidentiel dans la mesure où l’augmentation des loyers est très faible. En effet, l’indice de référence des loyers pour les locations en cours de bail, a diminué de -0.06% sur un an au quatrième trimestre 2009.
HSBC anticipe donc en conséquence une stabilité de son indice de solvabilité des ménages comme la prime de risque à leur niveau de fin 2009.

Et, selon ce modèle d’estimation des prix immobiliers, les prévisions 201 sont :
Une demande qui restera fragile compte tenu du contexte macro-économique et la correction des prix reste insuffisante au regard de la solvabilité des ménages.
Des mises en chantier qui devraient se stabiliser au deuxième semestre 2010 pour atteindre 360 000 unités en 2010 ; soit une hausse de 8% par rapport à 2009.
Au total, des prix immobiliers qui devraient rester à leur niveau de fin 2009 dans le neuf mais pourraient à nouveau diminuer, de 4%, dans l’ancien. Vous savez tout. Au suivant de ces messieurs économistes.