Primo-accédants : le retour
Le retour des primo-accédants amorcé au 1er semestre 2009 se confirme au second semestre. Après un second semestre 2008 plutôt difficile où ils ne représentaient plus que 11,5% des clients, les primo-accédants sont revenus sur le marché à partir du premier semestre 2009 avec une part de 21,7%.
Dans la deuxième partie de l’année, ils ont continué d’acheter au même rythme au point de représenter 19,8% des réservations sur l’ensemble de l’année 2009. Les taux de crédit particulièrement attractifs cumulés au doublement du prêt à taux zéro y sont, semble-t-il, pour beaucoup.

Les ménages dont c’est le premier achat ont en moyenne 34 ans ; ils ont donc un an de moins qu’en 2008. Leurs revenus, déjà modestes, baissent de 10,9%, s’établissant à 34 k€ annuels. Malgré un budget moyen de 195,3 k€ plus resserré qu’en 2008, les primo-accédants ont vu leur solvabilité s’améliorer grâce à des prix moyens au mètre carré en baisse de 4,3%, à 2 918 €/m². On constate que la diminution du budget disponible ne s’est pas accompagnée d’une réduction de la surface acquise qui, pour la première fois depuis 2004, est en augmentation de 1 m², à 66,9 m² en 2009.

Le doublement du PTZ a été déterminant pour les jeunes ménages aux revenus plus modestes.
Ils sont deux fois plus nombreux en 2009 à avoir fait appel au dispositif de prêt à taux zéro dans leur financement (59,9% au total). Des ménages aux revenus plus modestes mais aussi des acquisitions de logements plus grands grâce au dispositif de Pass-Foncier qui a permis aux primo-accédants de choisir plus souvent des logements de 4 pièces et plus (41 %, soit 3,6 points de plus qu’en 2008) ou une maison (26,4% des logements en 2009, contre 19,4% en 2008). La forte présence de Nexity à la fois en secteur ANRU et sur le créneau du Pass-Foncier a donc permis un nouvel élargissement de l’accès à la propriété aux ménages plus modestes.
Les revenus des ménages primo-accédants ayant bénéficié du PTZ en 2009 sont, non seulement plus faibles que les revenus des autres primo-accédants (– 23,8 %), mais aussi qu’en 2008 (– 8,4 %). Ces acquéreurs ont le même âge qu’en 2008 (33 ans), mais ils sont plus jeunes que les primo-accédants ne bénéficiant pas de PTZ (2 ans de moins). Avec des budgets plus faibles (185,7 k€) que les acquéreurs sans PTZ, ils achètent logiquement des logements plus petits (65,4 m²).
Par ailleurs, l’ensemble des dispositifs favorisant la primo-accession a contribué à recentrer les acquisitions au sein même des grandes agglomérations : 77,1% des primo-accédants ont choisi un logement en zones A et B1 en 2009, contre 67,2% en 2008.

Secundo-accédants : le  mauvais tour
Les accédants « déjà propriétaires » ont vu leur nombre décliner depuis le 1er semestre 2008 pour devenir quasiment absents du marché au second semestre 2009. Les difficultés réelles ou estimées de revente de leur bien, cumulées à une conjoncture économique incertaine ont conduit ce type de clients à différer un achat immobilier considéré « de confort ».
En 2009, leur poids dans les réservations totales n’est plus que de 4,9%, contre près de 15% en 2006 ou 2007. Leur intervention s’est même encore réduite au second semestre 2009 (4,5%) si on la compare avec le premier semestre (5,6%). L’Île-de-France, territoire privilégié de cette catégorie de clientèle, est également touchée et ne pèse plus que 6,5% dans les réservations des « déjà propriétaires », soit une perte de 6,1 points. L’âge moyen des clients en secundo-accession s’est stabilisé à 50 ans, après avoir régulièrement augmenté depuis 2003.

Confrontés à des contraintes de financement, seuls les ménages les plus aisés ont pu acheter un logement neuf après une revente dans l’ancien. Ce contrecoup a pour conséquence un effet ciseau pour les « déjà propriétaires », dont les revenus sont en hausse mais les budgets logement disponibles en baisse. En effet, entre 2008 et 2009, leurs revenus se sont accrus de 23,2%, s’établissant à 59,5 k€, c’est-à-dire le niveau le plus haut jamais observé. À l’inverse, le budget disponible pour réaliser une acquisition poursuit sa baisse, malgré un début d’amélioration au deuxième semestre, et tombe à 265,2 k€, soit –2,1 % en un an et –10% en 4 ans. Les surfaces continuent elles aussi à se réduire; cette diminution s’amplifie même en 2009 avec une perte de 2,9 m² pour un logement type de 75,5 m² (soit environ 10 m² de moins qu’en 2004). Logiquement, cela se traduit par une érosion dans les ventes du nombre de logements de plus de 4 pièces (– 3,8 points à 50,6 %) au profit de logements plus petits, comme les 2 pièces (15,9% en 2009, contre 11,4% en 2008).
L’écart de revenus entre les clients en zone A et en zone B1 s’est considérablement accru, pour passer de 11,9% en 2008 à 23,5% en 2009, alors que l’écart de prix est resté sensiblement le même
(23,9 %). Âgés de 47 ans en moyenne, les clients en zone A ont vieilli de 2 ans par rapport à 2008, mais demeurent plus jeunes qu’en zone B1 (51 ans), qu’en zone B2 (52 ans) et qu’en zone C (54 ans).

Analyse de conjoncture du Logement – Nexity – Février 2010