Voici quelques semaines, Benoist Apparu et Christine Lagarde ont confié au Centre national d’information et de statistiques une mission de réflexion sur les différentes statistiques et les différents indicateurs qui existent pour connaître les marchés immobiliers. Certains indicateurs peuvent en effet apparaître parfois contradictoires.
Jean-François Humbert, président de la Chambre des notaires de Paris s’est exprimé depuis sur la manière dont sont construits les indices des prix fournis par les notaires : les indices Insee-notaires.

Ces indices répondent à un besoin de transparence qui s’accroît avec la volonté et la nécessité de développer l’accès à la propriété immobilière. Ils ont deux objectifs. Le premier est de parvenir à mieux connaître les marchés immobiliers. Le second est de permettre aux candidats acquéreurs de mieux appréhender la valeur des biens qu’ils projettent d’acquérir. Pour construire ces indices, nous utilisons une méthodologie d’indice hédonique qui a été définie en liaison avec l’Insee depuis maintenant plus de 25 ans, en 1984.

II existe trois types d’indices qui sont nécessairement complexes, car l’évolution du marché immobilier consiste à comparer les prix de biens qui sont tous distincts les uns des autres.
Il y a d’abord les indices dits paramétriques fondés sur des moyennes, qui sont un agrégat de l’ensemble des prix dont on tire une moyenne en considérant que la loi des grands nombres permettra de corriger les écarts.

Il existe également l’indice des ventes répétées qui est utilisé aux Etats-Unis, sous le nom d’indice Case Schiller. Cet indice consiste à comparer le prix auquel un même bien est vendu à deux dates différentes, ce qui permet d’en constater l’évolution. Il suppose un très grand nombre de transactions qui, au surplus, portent sur des biens de qualités similaires. De ces transactions, on en extrait quelques unes, représentatives du marché. L’intérêt de ce type d’indice est d’être extrêmement réactif car il n’est construit qu’à partir de quelques données.

Quant au troisième type d’indice, celui retenu par les notaires et l’Insee, il est dit hédonique. Il consiste à comparer les prix à partir de biens intrinsèquement comparables. L’exemple suivant peut être donné d’un appartement sur les Invalides à Paris qui, en août 2008, se vendrait x euros du m². A la même adresse en août 2009, une chambre de service se vend au même prix. La comparaison des deux prix n’a pas de sens. Elle n’est absolument pas révélatrice de l’évolution du marché.
La méthode hédonique consiste donc à définir ce qu’est l’appartement ou la maison médiane sur un secteur particulier et de faire des comparaisons sur l’évolution de ces médianes. L’inconvénient d’un tel indicateur est la lourdeur de sa construction. Il suppose un taux de couverture important. Il faut savoir que les indices Insee-notaires sont établis à partir de 70 % à 80 % de l’ensemble du marché. Nous ne pouvons donc les construire que lorsque suffisamment de données ont été obtenues. En outre, le reproche peut être fait d’un décalage entre la date où est publié l’indicateur - qui se fonde sur les ventes - et le moment où la transaction s’était formée, c’est-à-dire l’avant contrat.

Les  notaires sont en train de construire un autre indicateur qui, lui, fonctionnera sur les avant-contrats.
Il permettra de fournir rapidement les évolutions du marché de l‘immobilier d’habitation. Naturellement, nous entendons que cette construction soit cohérente avec ce que seront, ensuite, les indicateurs définitifs. Construire trop rapidement un indice qui pourrait ensuite se trouver contredit par la réalité du marché ne présente, selon nous, aucun intérêt.
Mais il est important de ne plus avoir ce décalage de quatre à cinq mois que nous connaissons. Nous devrions être prêts dans le courant de l’année 2010 puisque les travaux commencent actuellement par le biais, notamment, de la dématérialisation de la saisie.

De l’intérêt des indicateurs
Le premier intérêt de ces indicateurs est donc de connaître les marchés. Le pluriel est utilisé à dessein, car il n’y a pas un marché unique mais des marchés extrêmement disparates. Les divers indices que nous établissons sont calculés en fonction des types de biens et de leur taille, selon
qu’il s’agit de maisons ou d’appartements et sur des secteurs de cohérence.
La deuxième utilité de ces indices est de permettre à des particuliers qui cherchent à acquérir un logement de mieux appréhender la valeur du bien qu’ils veulent acheter.
Chacun sait bien qu’on ne définit pas sur son écran d’ordinateur l’expertise d’un bien immobilier. L’exercice serait totalement vain. En revanche, il est important de pouvoir donner à ces particuliers suffisamment d’informations en termes d’évolution des marchés et de comparaison de prix.