L’étude annuelle de l’Adil 75 sur la marché du logement neuf en Ile-de-France augure d’une année 2010 scabreuse pour les ventes.

L’Ile-de-France a vécu en 2009 des situations contrastées et très liées aux politiques mises en place et le redémarrage des transactions n’est pas synonyme de prospérité.
Les termes utilisés aujourd’hui pour parler du marché de l’immobilier neuf relèvent du champ lexical de la maladie : « sous perfusion », « en convalescence ». Aussi, en filant la métaphore à l’extrême, il serait souhaitable, pour que le marché reparte de façon durable, que 2010 soit l’année de la remise en forme. Dans un contexte où le marché semble désormais assujetti aux aides de l’Etat et où un recul des ventes est possible, l’acquisition d’autonomie vis-à-vis des mesures gouvernementales, ainsi que le retour à l’équilibre entre offre et demande seraient les gages d’une bonne santé du marché. Sur le modèle de 2009, il est à prévoir, pour 2010, que la suprématie du collectif s’accentuera davantage encore sur le territoire francilien.
Cependant, la reprise est encore fragile ; si les ventes vont bon train sur l’ensemble du territoire francilien, avec 16 000 unités vendues, ce qui représente une augmentation de 60% des ventes sur l’année, le marché souffre désormais d’une pénurie de biens mis en vente.
Les promoteurs restent sur leur réserve et les commercialisations ne répondent pas complètement à la demande du marché en termes de quantité. Avec un nombre réduit de mises en vente, le problème crucial qui se pose à la fin d’année 2009 est celui de l’offre : le stock de logements neufs est, à la fin décembre 2009, extrêmement réduit : 9 400 lots disponibles pour l’ensemble du territoire, ce qui correspond, pour 2010, à seulement 7 mois de ventes.
En matière de typologie, les professionnels se montrent très attentifs au marché et diminuent la part des 4 et 5 pièces au profit des 1 et 2 pièces très recherchés du fait des dispositifs d’aide que l’Etat a mis en place ; d’une part le dispositif Scellier et d’autre part le doublement du Prêt à Taux Zéro.

D’après les professionnels, les produits investisseurs représentent entre la moitié et deux tiers des ventes de l’année 2009.
Pour un sevrage progressif des dispositifs Scellier et PTZ – qui permettent aujourd'hui l’essor du marché mais qui risquent de l’affaiblir à long terme – cette part doit être pondérée par un retour sur le marché des propriétaires occupants. C’est le défi à relever par les promoteurs pour 2010.
L’extension aux appartements neufs du prêt PASS-Foncier, destiné à aider les ménages modestes à accéder à la propriété, et jusque là réservé au secteur individuel, n’aura probablement que des effets limités sur le marché en 2010.
Le dispositif fiscal d’encouragement à l’investissement locatif ainsi que le doublement du PTZ ont gonflé les ventes des promoteurs en 2009.
Les questions en ce début d’année 2010 sont donc les suivantes : comment va se comporter le marché après la suppression des aides du plan de relance et le verdissement du dispositif Scellier ? La conjoncture économique, avec une montée du chômage, qui n’est pour l’heure pas encore mesurée, permettra-t-elle d’alimenter le marché et d’arriver à un retour à la prospérité, dans un contexte où les prix restent élevés et où le niveau des taux bancaires reste incertain ?

La stagnation des prix n’arrange rien
Les variations des prix n’oscille qu’entre - 4% et pas même + 3% entre fin décembre 2008 et fin décembre 2009, ce qui équivaut à un retour aux prix de 2007, soit une stagnation historique à l’échelle régionale. Dans une conjoncture incertaine, la tendance est plutôt à l’attentisme concernant les prix, priorité étant donnée à l’écoulement de l’encourt de logements actuel, dans le but de laisser, le plus rapidement possible, la place à de nouveaux programmes aux certifications plus récentes.