Pour apprécier  l’opportunité de l’opération et conforter l’acquéreur dans sa décision, une étude complète de l’actif sera nécessaire. Cette étude portera sur les éléments techniques, juridiques, locatifs, comptables et d’urbanisme notamment. Cette analyse poussée à un coût certain pour l’acquéreur car il formera pour l’occasion une équipe spécialisée dans chaque domaine. C’est pour cette raison que la due diligence s’effectue généralement  lorsque l’acquéreur est en négociation exclusive avec le vendeur  ou lors de la seconde phase d’un appel d’offres.

Analyse technique
Elle résulte d’une visite d’inspection tant intérieure qu’extérieure de l’immeuble et permettra de vérifier s’il n’existe pas d’insuffisance  de conception et d’entretien.
La loi du 13 juillet 2006 impose lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble la fourniture d’un dossier de diagnostic technique par le vendeur ;  En l’absence de ce document lors de la signature de l’acte authentique, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés.
L’analyse du technicien porte donc sur la vérification de la structure du bâtiment tant au niveau de sa superstructure que de son infrastructure, l’ensemble des équipements électriques, l’état d’entretien courant du bâtiment (A ce stade, des préconisations en terme de travaux pourront être faites afin d’améliorer la qualité des prestations ou résoudre un vice plus important), la nécessité de procéder à des travaux de rénovation des parties privatives, et l’analyse de l’audit technique fourni par le vendeur.
Cette liste n’est pas exhaustive mais cette analyse est d’autant plus nécessaire qu’elle permet de sécuriser une transaction future. En effet, elle permet d’identifier les points qui pourront entraîner des travaux à brève échéance à la charge de l’acquéreur et d’intégrer leur coût futur dans la proposition financière.

Analyse juridique
Elle est fondamentale pour vérifier le respect aux normes juridiques et fiscales de l’actif objet du projet d’acquisition, lesquelles peuvent avoir une incidence sur la valeur même de l’immeuble. Cette analyse portera sur la validité des titres et origine de propriété, l’absence de toute servitude qui pourrait compromettre les droits du nouveau propriétaire, l’état descriptif de division en volume, si l’immeuble fait partie d’une copropriété, l’état hypothécaire, l’analyse de l’état des contentieux en cours (Cela concerne notamment les défauts de paiement des locataires et le montant des loyers à recouvrer et plus généralement tout contentieux portant sur l’immeuble lui-même), les aspects fiscaux à savoir, justificatif de paiement de l’impôt foncier, justificatif de paiement de la taxe sur les bureaux et commerces si l’immeuble est à usage mixte.
Les autres éléments de vérification pourront porter sur  l’éventuel rescrit fiscal soumettant au régime de la TVA un immeuble ayant fait l’objet d’une réhabilitation, si l’immeuble est récent la déclaration d’achèvement des travaux et certificat de conformité, procès-verbal de réception et s’il a moins de dix ans, justification des polices d’assurances-construction, enfin tous les contrats afférents à l’exploitation, l’entretien et la gestion de l’immeuble.

Analyse locative
Elle vise à vérifier la situation locative par l’étude des baux, du versement et montant des dépôts de garantie, de l’état des contentieux et éventuellement des congés délivrés par les locataires.
Les autres éléments à vérifier portent les dossiers locataires permettant de connaître leurs âges, professions et revenus au moment de l’entrée dans les lieux, l’état des surfaces habitables et/ou carrez si l’immeuble a fait l’objet d’un état descriptif de division. Ce dernier point soulève également la question de la décence, désormais inscrite dans la loi.

Source : Investir dans l’immobilier d’habitation aux éditions LexisNexis /Litec Professionnels. Collection droit immobilier. Co écrit par Ad Valorem et Lefèvre pelletier et Associés.