Répondant à une demande du secrétaire d’Etat au logement, Jean Perrin, président de l’UNPI,  propose un dispositif favorisant la vente aux locataires occupants.
Le rapport part du constat que de nombreux propriétaires privés sont prêts à vendre leurs logements locatifs pour percevoir un revenu régulier et défiscalisé. La vente du logement aux locataires serait un moyen pour répondre en même temps aux questions suivantes :

• Comment augmenter la proportion de propriétaires en France ?
• Comment permettre au bailleur de céder son patrimoine ?
• Comment faciliter l’accession à la propriété ?
• Comment éviter de solliciter à l’excès les finances publiques ?

Une vente avec paiement échelonné
Le mécanisme proposé consiste à effectuer une vente dont le prix est payable par fractions mensuelles, pour un montant équivalent au montant du loyer net, hors charges.
Le locataire paie pendant une durée de 15 à 25 ans. Le cas échéant, il verse en outre un bouquet à l’échéance du contrat.
Le transfert de propriété a lieu immédiatement, mais le crédit vendeur est garanti par une clause résolutoire pour non-paiement. Le vendeur bénéficie du privilège prévu par le code civil.
L’acquéreur peut rembourser le prêt par anticipation.
Cette formule présente de nombreux avantages, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.

Le  bailleur-vendeur perçoit une rente défiscalisée, sans souci de gestion
Le vendeur encaisse une somme exonérée d’impôt. En effet, pour la vente d’un bien détenu depuis plus de 15 ans, il n’y a pas d’impôt sur la plus-value. Il n’y a pas davantage d’impôt sur le revenu car le versement mensuel correspond au paiement d’un prix de vente et non à la perception d’un revenu.
La taxe foncière est la charge de l’acquéreur puisque c’est lui qui est devenu propriétaire. Le vendeur est déchargé des soucis de gestion et du paiement des charges de copropriété.

Le  locataire- accédant devient propriétaire pour le prix de son loyer
L’acquéreur devient immédiatement propriétaire du logement qu’il occupait comme locataire et pour un prix identique à celui du loyer qu’il payait antérieurement.
Il doit cependant régler la taxe foncière et une part de charges supplémentaire.
S’il veut vendre, il doit pouvoir céder son contrat à un tiers. Dans ce cas, le contrat est cédé à son acquéreur. Il peut aussi rembourser par anticipation le vendeur.
Pour fixer le prix de vente, il est possible de faire appel à un expert.
La nécessité de demander un bouquet à l’acquéreur dépend du taux de rentabilité de l’immeuble vendu.
En effet dans les régions où les prix de vente sont faibles et donc où le taux de rentabilité est fort, il est inutile de prévoir un bouquet.
Pour un loyer de 500 € par mois (6 000 € par an), si le taux de capitalisation est de 6 %, la valeur vénale sera de 100 000 €. En conséquence, 200 mensualités (16 ans environ) permettront de rembourser la somme de 100 000 €.
En revanche, pour les régions où les valeurs vénales sont fortes et donc, où le taux de rentabilité est faible, la situation s’inverse.
Pour un loyer identique (6 000 € par an), si le taux de capitalisation est de 3 %, la valeur vénale est double, soit 200 000 €. Il faut donc 400 mensualités pour payer le prix, soit 33 ans. Pour éviter une durée excessive de remboursement, il est donc nécessaire de verser un bouquet. Un bouquet de 50 000 € par exemple permet de limiter la durée de remboursement à 25 ans.

D’utiles mesures d’accompagnement à prévoir
Ce système de vente peut être effectué dans l’état actuel du droit, mais il pourrait être utile de le favoriser par quelques mesures d’accompagnement.
Ainsi il serait souhaitable que le versement des aides personnalisées au logement (APL) soit autorisé pour faciliter l’accession. En revanche, le versement des allocations logement ne pose pas de difficulté particulière. Surtout, il serait utile de prévoir expressément dans la loi que l’acquéreur peut céder son droit à un tiers, tout en étant déchargé de ses obligations à l’égard du vendeur et sans l’accord du créancier vendeur. Mais le vendeur conserverait la garantie de l’hypothèque tant qu’il n’est pas intégralement payé.
D’autres mécanismes pourraient être adaptés pour faciliter la conclusion de ce type de contrats. On peut penser par exemple à une extension de l’objet de la garantie des risques locatifs (GRL) pour lui permettre d’assurer le versement de la mensualité au bailleur, dans l’hypothèse d’une défaillance du locataire accédant.
On pourrait aussi améliorer la situation de l’acquéreur en l’autorisant à verser les droits de mutation de façon étalée.
Enfin, des modifications de textes sont nécessaires pour ouvrir certains financements aidés à ce type d’accession. C’est notamment le cas du prêt à taux zéro ou de l’épargne logement, mais aussi du prêt conventionné par exemple.