Recherchés pour leur vertu de stabilité sur le plan locatif et leur plus faible exposition aux cycles immobiliers, les commerces ont constitué une cible privilégiée pour les investisseurs depuis le déclenchement de la crise. Cet appétit a été en partie satisfait grâce aux politiques d’externalisation immobilière des enseignes commerciales, visant à réduire leur dette et à se concentrer sur leur cœur de métier. Représentant en moyenne 11 % des engagements entre 2005 et 2008, les commerces ont ainsi drainé 25 % des montants investis en 2009.

Les investisseurs sont toutefois restés très sélectifs, une frange importante du marché des commerces étant fragilisé depuis plusieurs trimestres par le ralentissement économique.
Déjà affaiblies par une diminution du chiffre d’affaires en 2009, les enseignes sont en effet confrontées à une baisse des dépenses de consommation des ménages de 1,9 % au 1er trimestre.
Face à la baisse de rentabilité des enseignes et la hausse marquée du taux d’effort, les renégociations de loyers se sont multipliées ces derniers mois. Parallèlement, les propriétaires ont consenti à adopter le nouvel indice des loyers commerciaux (ILC), la progression de l’ICC (+ 18,2 % sur 5 ans) étant déconnectée avec l’évolution des chiffres d’affaires. Par ailleurs, le fléchissement de la consommation a contraint les enseignes à revoir à la baisse leur politique d’expansion en limitant les ouvertures de nouveaux points de vente.

Autres conséquences, un allongement des délais de commercialisation et une diminution de la taille moyenne des surfaces commercialisées ont été constatés. Le niveau élevé de production de surfaces commerciales en 2009 et 2010, favorisé par la Loi de Modernisation de l’Economie (LME), est ainsi en parfait décalage avec la conjoncture et potentiellement créateur de déséquilibre.
Dans ce contexte, l’emplacement est un critère primordial, tant pour les enseignes que les investisseurs. De ce fait, les dernières tendances confirment l’attrait des boutiques et des centres commerciaux de centres-villes, mais aussi des « retail parks » situés sur les artères « prime ».
A contrario, les boutiques situées dans des emplacements secondaires et les magasins de périphérie situés en dehors des axes stratégiques souffrent d’une baisse de la valeur locative importante et d’un allongement des délais de commercialisation.

Source : note de conjoncture Colliers UFG PM france, deuxième trimestre 2010.