L'histoire industrielle a donné naissance à un phénomène bien connu que les anglo-saxons désignent sous le terme Brownfields, littéralement les « champs bruns », c'est-à-dire les friches industrielles générées à l'occasion de la cessation des sites industriels. Aux Etats-Unis, par exemple, les conditions de leur réhabilitation sont encadrées par un texte spécifique, le Small Business Liability Relief and Brownfields Revitalization Act du 11 janvier 2002.

La situation est la suivante : confrontés à des restructurations, les exploitants industriels cessent l'activité de certains sites qu'ils laissent à l'état de friche (ou Brownfields) dans l'attente d'un acheteur éventuel, qu'il soit industriel, aménageur, promoteur, établissement public foncier ou même collectivité locale. La problématique fondamentale est alors de rendre le site contaminé apte, d'un point de vue sanitaire et environnemental, à recevoir un nouvel usage, souvent bien plus sensible qu'il ne l'était auparavant. La réhabilitation du site est en priorité l'affaire de l'industriel à qui s'impose l'obligation de remise en état. Mais le coût des travaux peut être très élevé, au point de compromettre la faisabilité économique de la réhabilitation ou, à tout le moins, d'en différer largement l'exécution. C'est notamment le cas lorsqu'un site, « rattrapé » par l'évolution des règles locales d'urbanisme, est situé dans un secteur ouvert à l'urbanisation où des usages mixtes sont envisagés. Lorsque le site est dépourvu de débiteur solvable ou identifié pour réaliser ces travaux (sites orphelins), des solutions nouvelles doivent être imaginées.

En France, ce sujet n'est pas encadré par un corpus de texte unifié ; il fait appel à diverses législations indépendantes (vente immobilière, installations classées, déchets, aménagement et urbanisme, commerce, assurance) qu'il est nécessaire de bien articuler. Il en résulte une relative instabilité du droit en cette matière et l'idée de se réapproprier un passif environnemental mal connu, avec les aléas que cela comporte, est source de réticences de la part des investisseurs.

Pour autant, les friches industrielles constituent un vecteur de développement à privilégier. Leurs atouts sont nombreux : il s'agit souvent de grands ensembles immobiliers, situés à proximité des centres-villes, desservis par un certains nombre d'équipements collectifs existants (voirie et réseaux divers, transports), dotés parfois d'un patrimoine architectural intéressant et pour lesquels un soutien financier des collectivités publiques est possible. Paradoxalement, l'absence de cadre juridique spécifique, souvent montée en épingle par d'ardents défenseurs d'une adaptation des textes, ne doit pas être conçue comme un frein mais bien comme une véritable opportunité. En effet, les techniques de traitement du sol ne cessent d'évoluer et les outils juridiques ne manquent pas pour sécuriser les opérations. La jurisprudence est aujourd'hui fournie et permet d'envisager à peu près toutes les situations. Certains bureaux d'études et sociétés d'ingénierie, bien conscients de ce marché, proposent leur expertise à travers une offre de service « clé en main ». L'Etat, par l'intermédiaire de l'ADEME, a récemment mis en ligne un guide d'aménagement des sites et sols pollués (www.developpement-durable.gouv.fr/amenagement-et-sites-pollues) et une partie du budget du Plan de relance de 2009 a été imputée au traitement des sites orphelins (20M€).

Qu'il s'agisse d'opérations d'aménagement de grande ampleur pilotées par les collectivités publiques ou de projets moins ambitieux, la méthode d'approche s'articulera autour de quatre axes essentiels.

Collecter l'information sur le passé industriel du site et assurer sa mémoire
La connaissance de la nature et de l'ampleur de la contamination d'un site donné est un pré-requis qui permettra de déterminer les différents scénarios de redéploiement et les moyens d'y parvenir. L'accès à l'information a cependant un coût qui ne peut être négligé : plus l'information exigée sera précise, plus elle sera chère. Or, la fiabilité des données et de leur analyse conditionnera les phases suivantes du projet. En amont des opérations, lorsque l'exploitant a disparu et/ou que le passé est très ancien, la mémoire du site pose problème : un important travail d'investigations historiques et techniques est alors indispensable. L'information collectée sera bien souvent cristallisée à l'occasion des actes de cession immobilière, mais elle pourra être traitée en plusieurs étapes dans le cadre des projets d'aménagement de grande ampleur, en intégrant par exemple cette dimension au stade des dossiers de création par l'aménageur dans les zones d'aménagement concerté (ZAC) et/ou dans les documents d'urbanisme. Les pouvoirs publics encouragent, par ailleurs, la mise en place de restrictions d'usage, qui peuvent être de type conventionnel (servitudes de droit privé), éventuellement adossées à une servitude d'utilité publique de portée générale qui viendra la compléter. Ces outils auront non seulement vocation à rendre le projet possible, mais aussi à pérenniser les données de chaque site : l'objectif sera alors d'éviter les difficultés liées au développement de projets trop ambitieux ou à des situations d'incompréhension qui peuvent générer des contentieux.

S'adjoindre les expertises appropriées
Si cette donnée peut paraître évidente, force est de constater qu'au regard de l'essor du contentieux judiciaire des sites et sols pollués, l'information –lorsqu'elle est suffisante– est souvent mal interprétée ou mal comprise. En cas de blocage à un niveau donné (ex. : des règles d'urbanisme totalement inadaptées, présence d'une nappe affleurante fortement contaminée, …), tous les scénarios doivent être anticipés en croisant les différentes analyses juridiques et techniques. Par ailleurs, les contraintes environnementales peuvent occulter d'autres difficultés, parfois sous-estimées, telles que les problèmes de stabilité du sol ou de vestiges enterrés qui sont fréquents et dont l'ampleur peut perturber sérieusement le projet sans pour autant générer de risque sanitaire. Ces sujets doivent être appréhendés par des experts spécialisés qui devront être associés tout au long du processus décisionnel.

Définir un projet viable
Les phases précédentes auront la vertu de déterminer les champs du possible. Certains projets ambitieux devront être abandonnés au profit d'autres qui, moins importants, offriront l'avantage d'une sécurité juridique plus élevée. L'une des pistes à retenir consiste, par exemple, à implanter sur les sites fortement contaminés des ouvrages de production d'énergie à partir de sources renouvelables, comme les fermes photovoltaïques ; ces projets auront de bonnes chances de recevoir un accueil favorable et ne nécessitent, au final, qu'un niveau de remise en état du sol minimal, en contrepartie d'une rentabilité garantie.

Définir les modalités du financement
Toutes les solutions doivent être étudiées. Ainsi, par exemple, le soutien des collectivités locales peut servir de levier dans le cadre d'opérations d'aménagement d'une certaine ampleur. Il peut s'agir de projets d'urbanisme purement publics (ZAC ou lotissement « en régie »), mixtes (ZAC avec aménageur privé) ou purement privés (reconversion d'un site par un promoteur, sous forme d'un lotissement). Aucun mode d'interventionnisme public ne doit être écarté.

Sur ces bases, l'investisseur et l'opérateur (public, privé ou mixte) auront pour tâche de trouver la parfaite alchimie qui fera le succès de l'opération de réhabilitation.

Analyse du Cabinet Lefèvre Pelletier & associés. Publication juin 2010.

Crédit photo: marianne développement .