Contrôler le développement d’une ville ou d’une agglomération passe par la maîtrise du foncier. Les collectivités publiques qui le savent bien, constituaient, par le passé, d’importantes réserves foncières. Or, depuis quelques années, ces dernières ont quasiment disparu en raison, notamment, du manque de moyens financiers.

Source de revenus pour les collectivités, via la location de terrains, les usines de production électrique photovoltaïque représentent aujourd’hui une solution pour reconstituer ces réserves indispensables à une politique d’urbanisme à long terme.
Devant les modifications des réglementations entraînant de nouvelles dépenses et la délocalisation du financement de nombreuses aides publiques, le budget des communes doit constamment grossir sans pouvoir forcément être compensé par de nouvelles recettes. Face à des budgets de plus en plus serrés, les élus définissent des priorités et abandonnent certaines actions qui avaient pourtant prouvé leur utilité par le passé. Il en est ainsi de la constitution de réserves foncières à long terme.
Or, faire des réserves, c’est se donner les moyens de ses ambitions urbanistiques. Cela permet une meilleure maitrise des coûts, la disponibilité d’un foncier peu cher favorisant la réalisation d’opérations difficiles à équilibrer financièrement comme la construction de logements sociaux ou d’équipement.
Toutefois, cette politique nécessite, en plus des opportunités foncières, un investissement continu de la collectivité et la mobilisation de ressources financières qui ne sont pas toujours disponibles.

Le photovoltaïque, levier pour créer de la réserve foncière
L’implantation d’une usine électrique photovoltaïque sur un terrain loué à la commune peut représenter une source de revenus complémentaire capable d’aider cette collectivité à recréer des réserves foncières. L’idée est simple : la commune signe avec l’entreprise industrielle un bail de location foncière d’une vingtaine d’années, permettant à cette dernière de monter son projet industriel. Le montant du loyer permet, selon les conditions économiques, de porter une partie du foncier. Les terrains loués sont récupérés par la collectivité au terme du bail et peuvent servir à de nouveaux aménagements urbains.
Intérêt pour l’entreprise : disposer d’un terrain d’une quinzaine d’hectares sur lequel va être construit une centrale photovoltaïque. L’électricité sera revendue à EDF à un tarif fixe et déterminé pour une période de 20 ans. L’équilibre économique et financier du projet est parfaitement connu. A la fin du bail, l’installation est démontée et les panneaux photovoltaïques sont retirés du terrain ; Ce dernier est restitué dans l’état dans lequel il a été loué au moment de la signature du bail.

Un investissement privé qui accompagne des politiques publiques
Intérêt pour la collectivité : ce portage foncier va lui permettre de recréer des réserves, indispensables à une politique à long terme.
D’un point du vue urbanistique, la collectivité renforce ou relance sa politique foncière, et sera en mesure de saisir les opportunités qui se présentent. A terme, elle aura à sa disposition une emprise foncière importante, amortie, permettant la réalisation de projet de grande ampleur (équipement, activité, logements, …)
Constituer une réserve foncière offre le grand avantage de lisser les coûts des investissements immobiliers réalisés par la commune.
Cette solution doit s’inscrire dans une stratégie à long terme pour les collectivités.
Les nécessités de l’exploitation de ces centrales photovoltaïques impliquent, en effet, un gel des terrains pour une durée d’au moins 20 ans. Cependant cet outil, nouveau et unique, permet la création de réserves foncières importantes à moindre coût.
Cet outil permet d’améliorer la capacité financière de la collectivité sans recourir aux subventions publiques. Elle permet aussi d’améliorer sa capacité d’emprunt en sécurisant souvent l’intégralité du coût de l’emprunt.

Un terrain payé par l’entreprise industrielle
Simulation de l’achat d’un terrain non constructible de 15 ha par une collectivité. Bail de location de 20 ans à une PME Photosol, productrice d’électricité photovoltaïque.
• Prix d’achat du terrain : 750.000 € (soit 5 €/m²)
• Crédit sur 20 ans à 4% pour l’intégralité du coût.
• Frais financiers du crédit contracté : 350.000 €
• Une annualité de 55.000€
• Revenus locatifs : 52.500 € la première année (3.500 €/ha), versés pendant 20 et indexés (soit 57.000€ la vingtième année)
Soit des annualités neutres pour la commune (de - 2.500€ la première année à 1 € la treizième et + 2.000 € la vingtième année), en dehors de deux premières années de développement du projet.
S’ajoutent les ressources fiscales générées par le projet : taxe professionnelle (ou CET) versée par l’entreprise à la commune : entre 80.000 € et 100.000 € / an (pour un projet de 10 MWc)