Le Crédit Foncier et l’Université Paris-Dauphine, dans le cadre la chaire « Ville et Immobilier » de la Fondation Dauphine, publient le troisième opus de leurs travaux visant à mieux connaitre les éléments objectifs comme sociologiques sous-tendant les marchés immobiliers. Il s’agit ici d’un indicateur de pouvoir d’achat qui vise à mesurer la part des ménages pouvant acquérir un bien immobilier correspondant à leur besoin dans une zone donnée. Aujourd’hui appliqué à la région Paris-Ile-de-France, cet indicateur sera élargi à la France entière dès novembre 2010.

Trois temps pour étudier l’ensemble de la problématique du logement
La chaire « Ville & Immobilier » de la Fondation Paris-Dauphine co-dirigée par les chercheurs Kevin Beaubrun-Diant, François Cusin, Claire Juillard et soutenue par le Crédit Foncier, a mené des travaux sur la problématique du logement en trois temps : après l’étude de 2006 sur le choc sociologique, qui avait permis de mettre en évidence la nécessité de construire 500 000 logements par an compte tenu de l’évolution des besoins de nos concitoyens, il était logique de savoir où se font les acquisitions. L’étude sur l’attractivité des territoires, a ainsi apporté une mesure objective de la capacité pour un territoire à attirer et retenir durablement une population. Dernière étape de la trilogie, il fallait s’attacher à savoir qui peut acheter. L’indicateur de pouvoir d’achat , développé par Kevin Beaubrun–Diant, Maître de conférence d’économie à l’université Paris-Dauphine, mesure donc la part des ménages pouvant acquérir un bien correspondant à leurs besoins dans une zone donnée, dans un contexte économique atone.

Disposer d’un outil permettant de prendre en compte le contexte économique…
L’évolution des prix immobiliers et des conditions de crédit amènent raisonnablement à s’interroger sur l’évolution du comportement d’achat de logements des ménages français. Kevin Beaubrun–Diant et son équipe de chercheurs de la chaire ont mené une analyse rigoureuse de ces comportements en prenant en compte explicitement les risques supportés par les ménages dans un contexte économique caractérisé par une forte incertitude. Il s’agit notamment du risque de revenus (perspectives d’évolution du revenu futur), du risque de chômage (probabilité de perdre son emploi) et du risque de valorisation du patrimoine (incertitude sur la valorisation des actifs mobiliers et immobiliers).

… Pour anticiper sur les évolutions du marché résidentiel
« Dans un contexte particulièrement complexe, il est de notre rôle d’apporter à nos différents publics -clients, partenaires, professionnels de l’immobilier, pouvoirs publics- des outils d’observation et d’analyse des grandes tendances des marchés et de la façon dont les ménages s’inscrivent dans ces évolutions », souligne Christophe Pinault, Directeur Général Délégué du Crédit Foncier. « Cela nous permettra en outre d’améliorer nos processus d’accompagnement des ménages vers la propriété en maitrisant mieux les conditions et les moyens nécessaires à la réussite de leur projet » poursuit-il.

Un positionnement novateur
Pour Laurent Batsch, Président de l’Université Paris-Dauphine, « L’indicateur CapAcIm Dauphine – Crédit Foncier permet de combler les limites des indicateurs de solvabilité existants en posant une question ambitieuse : quels sont les ménages français qui peuvent acheter ? Alors que les indicateurs existants se bornent à répondre à la question : qu’est-ce que les ménages français ont acheté ? En intégrant toutes les dimensions du marché du travail et des marchés immobiliers, cet indicateur très innovant met en évidence un effet « prix immobilier » qui mesure la modification de la capacité d’achat, lorsque le prix des logements varie. Un effet « taux du crédit immobilier », peut également être mis en évidence. Il nous renseigne sur la variation de la capacité d’achat lorsque le coût du crédit varie. Les effets « chômage » et « revenu », permettent quand à eux de savoir comment se modifie la capacité d’achat, lorsque le taux de chômage et les revenus varient ».

Un atout majeur : la combinaison des dimensions individuelle, temporelle et spatiale des données
Le baromètre Dauphine – Crédit Foncier exprime la capacité d’achat des ménages en mesurant la part de la population des ménages français pouvant acquérir un logement correspondant à leurs besoins. Le principe, relativement simple, revient à associer un type de bien immobilier à une structure familiale donnée (par exemple, un ménage type « célibataire » est associé à logement type studio).
Les capacités d’achat sont évaluées sur la base de crédits immobiliers à taux fixes sur une durée de 25 ans. Elles intègrent les apports personnels, l’éligibilité au Prêt à Taux Zéro ainsi que les coûts associés à l’acquisition d’un bien immobilier (tels que les frais de notaire).
L’approche adoptée est en coupe car elle illustre, en un point du temps, l’évolution de la capacité des ménages selon le profil du ménage. Celui-ci prend des formes variées : la composition du ménage (célibataire, couple sans enfant, avec enfants, etc.), l’âge, la région d’origine ou encore la situation sur le marché du logement (locataire ou propriétaire).
Une propriété intéressante du baromètre Dauphine – Crédit Foncier, est sa dimension spatiale : il associe la dimension régionale du profil des ménages au prix « communal » des biens immobiliers. Cette information permet de mesurer la capacité d’acquisition, sur différentes zones du territoire français, et pas uniquement sur la zone où réside l’agent.
L’analyse en coupe est complétée par une analyse temporelle dont le point de départ est l’année 2005. L’indicateur sera mis à jour selon une fréquence trimestrielle à partir de l’année 2009, et remontera à 2005 selon une fréquence annuelle. Le principal attrait de la dimension temporelle est de rapprocher les évolutions du pouvoir d’achat immobilier à celle du cycle économique et d’en mesurer les interactions.
Les capacités d’achat mesurées à ce stade portent sur l’immobilier ancien à Paris-Île-de-France. Ces résultats préliminaires seront très prochainement étendus aux grandes communes de province. Le baromètre sera réactualisé selon une fréquence trimestrielle.

Formulons juste un souhait quant au développement de ce nouvel outil qui ressemble encore à une incroyable usine à gaz : qu’il soit d’une lecture aussi simple et rapide qu’un vrai baromètre météo. Sinon, et ce serait dommage, la porte sera ouverte à la libre interprétation des médias. Et dans ce cas de figure, l’avis de tempête n’est toujours pas loin…