Depuis 1989, la Cour de cassation considérait que l’article L. 1224-1 du Code du travail ne s’appliquait pas aux ventes d’immeuble et qu’en conséquence les contrats de gardiennage ne se poursuivaient pas  au profit du nouvel employeur (le texte vise en effet une entreprise et non une propriété immobilière).
Afin de permettre aux gardiens de poursuivre leur activité, le vendeur avait pris pour habitude d’imposer à l’acquéreur la reprise du contrat en cours. Le sort du contrat était donc purement conventionnel et nécessitait l’accord du gardien.

Depuis, la jurisprudence a évolué et il convient d’atténuer ce principe.
A ce jour, on peut distinguer trois hypothèses :
-    En cas de vente de la résidence principale ou secondaire du propriétaire, il n’y a pas transfert de plein droit du contrat de gardiennage.
-    Chaque fois qu’une activité de gardiennage est suffisamment organisée et qu’il peut lui être reconnu par les juges le caractère d’entité économique autonome, l’article L. 1224-1 peut se voir appliquer par les juges.
-    Si après la vente, il n’y a pas maintien de l’activité telle qu’elle existait avant, l’article L. 1224-1 sera écarté.

En conséquence, il est fortement recommandé d’avoir recours aux  conventions tripartites entre vendeur, acquéreur et gardien en prenant soin de ne  pas modifier le contrat de travail afin d’en assurer la continuité.

Comment mettre fin au contrat de gardiennage ?
Hors les cas de rupture par force majeure ou pour faute grave  (la faute commise est tellement importante que l’employeur estime qu’il ne peut pas conserver plus longtemps le salarié) ou lourde (le salarié a agi dans l’intention de nuire à son employeur), le contrat de travail conclu sans détermination de durée prend fin par la volonté de l’une ou l’autre des parties, le licenciement devant être motivé, et l’employeur sera tenu dans les cas prévus par la loi de respecter la procédure prévue aux articles L ; 122-14 et suivants du Code du travail.
Un licenciement économique ne peut intervenir que pour un motif non inhérent à la personne du salarié à savoir des difficultés économiques ou des mutations technologiques. Ainsi il a été jugé que le licenciement est dépourvu de cause économique justifiée quand la décision de supprimer le poste de gardien ne constituait qu’une simple mesure de gestion visant à réduire les coûts de gardiennage de l’immeuble.

Bibliographie : Investir dans l’immobilier d’habitation aux éditions LexisNexis /Litec Professionnels. Collection droit immobilier. Co écrit par Ad Valorem et Lefèvre Pelletier et Associés.