Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier bâti ou non, appelé fonds servant, pour l’usage ou l’utilité d’un bien immobilier, appelé fonds dominant, appartenant à un autre propriétaire (article 637 du code civil).
La servitude permet d’assurer l’utilisation d’un bien (par exemple : un droit de passage pour accéder à une parcelle enclavée) ou le respect de l’intimité dans les relations de voisinage (exemple : servitude de vue), ou d’améliorer l’utilisation d’un bien.

Que sont les servitudes
Les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux (exemples : écoulement des eaux, bornage…) ;
Les servitudes imposées par la loi qui peuvent être des servitudes d’utilité publique ou d’intérêt privé (exemples : plantations et constructions, servitudes de vue) ;
Les servitudes établies par le fait de l’homme (c’est-à-dire établies par des conventions entre propriétaires) (exemples : servitude de passage, interdiction de construire…).
Ces servitudes ne sont opposables à l’acquéreur d’un bien que si elles sont mentionnées dans le titre de propriété ou si elles ont fait l’objet de la formalité de publicité foncière (c'est-à-dire si la convention a été publiée à la conservation des hypothèques).

Des exemples
Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans intervention actuelle de l’homme (exemple : servitude de ne pas construire à tel endroit…) ;
Les servitudes discontinues nécessitent l’intervention actuelle de l’homme pour être exercées (exemples : servitude de passage, de puisage…) ;
Les servitudes apparentes sont visibles (exemple : conduite d’eau…) ;
Les servitudes non apparentes ou occultes sont invisibles (exemple : interdiction de construire…).
Les servitudes sont dites actives (pour le propriétaire du fonds bénéficiaire), ou passives (pour le propriétaire du fonds qui les supporte).

Lorsque l'on veut définir une servitude on se réfère toujours aux articles 637 et 686 du Code Civil.
Une servitude nécessite une dualité de fonds, c'est à dire deux propriétés appartenant à deux propriétaires différents (il n'est pas nécessaire que les deux fonds soient contigus) ; une charge doit être imposée à un fonds appelé le "fonds servant" pour l'utilité, la commodité ou l'avantage d'un autre fonds, dénommé "le fonds dominant".
On dit qu'une servitude présente un caractère réel parce qu'elle est attachée à la propriété dont elle constitue l'accessoire et qu'en conséquence, tous les propriétaires successifs vont en bénéficier ou la subir. Elle suit le fonds, en quelque main qu'il passe. Il en résulte qu'une servitude est en principe perpétuelle, mais la jurisprudence admet que l'on puisse constituer des servitudes temporaires.
Parmi les servitudes établies par la loi, l'article 649 du Code Civil distingue celles qui sont instituées pour l'utilité publique et les autres, établies pour l'utilité des particuliers.

Les servitudes instituées pour l’utilité publique
Les premières sont des charges imposées par l'autorité administrative dans un but d'intérêt général. Elles existent sans fonds dominant et sont par exemple les servitudes de halage et de marchepied le long des cours d'eau domaniaux, les servitudes de passage piétonnier le long du littoral, les servitudes de passage des pistes de ski ou celles relatives aux remontées mécaniques, et surtout celles dont bénéficient les services de distribution : eau, gaz, électricité et télécommunication... A noter que depuis l'entrée en vigueur de l'article 2122-4 du Code Général de la propriété des personnes publiques, le 1er juillet 2006, les immeubles du domaine public peuvent être grevés de servitudes privées. Elles doivent être établies conventionnellement et leur exercice doit être compatible avec l'affectation de ce domaine.

Les servitudes instituées pour l’utilité des particuliers
Les secondes, les servitudes légales d'intérêt privé, existent de plein droit et vont s'imposer aux propriétaires. On peut noter la servitude de passage pour cause d'enclave, la règlementation relative aux distances à observer pour les plantations, les servitudes de vue... A titre d'exemple, l'article 682 du Code Civil, qui a un caractère d'ordre public, reconnaît en effet au propriétaire d'un fonds enclavé le droit d'obtenir de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds.
A côté des servitudes légales, il existe les servitudes conventionnelles. L'article 686 du Code Civil permet aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci, telles servitudes qu'il leur plaît, sous réserves qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Il doit toujours s'agir d'une charge imposée à un fonds et utile pour un autre fonds. Il est fortement déconseillé de constituer une servitude par acte sous signatures privées. En effet rien ne pourra garantir qu'elle sera connue des propriétaires successifs. Sa rédaction par votre notaire dans le cadre d'un acte authentique notarié et sa mention au bureau des hypothèques assureront de façon certaine sa transmission et sa connaissance lors de toutes les mutations immobilières.
Elles s'établissent de trois façons :
- Par titre, c'est à dire par convention amiable entre voisins.
- Par prescription trentenaire, mais ce mode ne peut viser que les servitudes continues et apparentes (servitudes de vue, par exemple).
- Par destination du père de famille lorsqu'il existe à la date de division d'une propriété un ouvrage permanent et apparent, signe d'une servitude (par exemple un chemin empierré) et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.
L'étendue et les modalités d'exercice des servitudes conventionnelles sont définitivement fixées par le titre qui les institue et ne peuvent être modifiées que d'un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant.
Le propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant. Le propriétaire du fonds servant doit avoir une attitude purement passive : il doit laisser la servitude s'exercer sans y apporter d'entrave.

Au moment de la vente du bien immobilier, qui bénéficie de la servitude ou qui la supporte
La servitude est un droit réel immobilier accessoire au droit de propriété : elle est attachée au bien et non à la personne du propriétaire. Par conséquent, si le bien est vendu,  il est obligatoirement transmis avec la servitude à l'acquéreur.
En principe, les servitudes supportées par un bien immobilier déprécient sa valeur. Il est donc nécessaire que l’acquéreur en soit informé par le vendeur et que l'acte de vente mentionne les servitudes.
Cette obligation porte non seulement sur les servitudes conventionnelles mais également sur les servitudes non apparentes ou « occultes » dont le propriétaire a connaissance, sous peine de résiliation du contrat ou de dommages et intérêts au profit de l’acquéreur.
Pour remplir cette obligation lors de la vente, le notaire consulte les titres antérieurs afin d’identifier les servitudes pouvant grever le bien et demande, notamment, un certificat d’urbanisme faisant apparaître d’éventuelles servitudes d’urbanisme (non apparentes).

Source : Notariat français