Des transactions supérieures au premier semestre 2009
Au premier semestre 2010, sur les neuf principaux marchés de bureaux allemands – Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen, Francfort, Hambourg, Leipzig, Munich et Stuttgart – le volume des transactions portant sur des surfaces de bureaux a avoisiné 1,35 million de mètres carrés, soit une hausse de 3 % en glissement annuel. Telles sont les données qui ressortent d’une étude réalisée par BNP Paribas Real Estate.
« Les marchés locatifs continuent d’afficher une meilleure santé que ce qui était attendu », explique Peter Rösler, Directeur exécutif de BNP Paribas Real Estate Allemagne. « Bien que d’importantes disparités persistent selon les localités – dépendant largement du fait que des baux importants aient ou non été signés au cours de cette année – la situation générale est positive. Au regard de l’évolution très favorable du marché du travail et des signes encourageants donnés par les entreprises allemandes, aucun fléchissement n’est attendu au cours des six mois à venir. Au contraire, la stabilisation devrait se poursuivre. »
Düsseldorf affiche la hausse la plus marquée avec une progression de 102 % des transactions représentant 210 000 m² de surfaces. Viennent ensuite Berlin (+7 % avec 203 000 m²) et Munich (+1 % avec 267 000 m²). Sur les autres marchés, le niveau des transactions a été inférieur à celui enregistré sur la même période de l’année passée. A l’inverse, des reculs très marqués ont été relevés à Leipzig (-29 % avec 48 000 m²), Stuttgart (-21 % avec 65 000 m²) et Cologne (-18 % avec 88 000 m²). Les baisses ont été modérées à Hambourg et Francfort avec, respectivement, -7 % et 184 000 m² et -6 % et 237 000 m². A Essen, les transactions ont atteint le même niveau que l’année passée (48 000 m²).

Légère hausse attendue des taux de vacance et stabilisation des loyers « prime »
Dans les neuf villes étudiées, le volume des locaux vacants affiche une hausse modérée au cours des douze derniers mois (+6 % avec 9,39 millions de m²). Toutefois, au deuxième trimestre, l’évolution a été minimale, tendant ainsi à indiquer que les taux de vacance atteignent un pic.
Au cours des douze derniers mois, les loyers « prime » ont légèrement reculé dans l’ensemble des localités étudiées, cette baisse se limitant toutefois à 1,6 % en moyenne. Au deuxième trimestre, les loyers sont restés globalement stables. Seules Hambourg et Munich ont enregistré de faibles baisses, tandis qu’à Düsseldorf, les loyers « prime » sont déjà repartis à la hausse. « Il apparaît clairement que les marchés des bureaux se sont stabilisés », résume Peter Rösler. « Avec des transactions qui ont retrouvé ou dépassé leur niveau de 2009, la consolidation des loyers « prime » et le pic atteint par les taux de vacance, l’année 2010 devrait donner lieu à de bien meilleures performances que ce qu’escomptait la majorité des acteurs du marché au plus fort de la crise économique.»

Reprise des marchés allemands de l’investissement au deuxième trimestre
A l’échelle nationale, de janvier à juin 2010, l’investissement en immobilier d’entreprise a totalisé environ 9 milliards d’euros, soit près de deux fois et demi plus qu’au premier semestre 2009. La tendance à la hausse observée au premier trimestre s’est poursuivie sans fléchir. Telles sont les données qui ressortent d’une étude réalisée par BNP Paribas Real Estate.
« La demande reste très élevée, en particulier pour les actifs « core », l’offre actuelle étant bien trop limitée pour y répondre. Sans cela, le volume des transactions aurait certainement été encore supérieur. Dans le même temps, sur ce segment, la très forte concurrence entre les investisseurs entraîne une hausse des prix », explique Piotr Bienkowski, Directeur général de BNP Paribas Real Estate Allemagne. « Autre élément positif qu’il convient de noter, les investisseurs étrangers, très discrets au cours des deux dernières années, sont de retour dans le pays. »

Au premier semestre 2010, la part de ces investisseurs dans le total des transactions dépassait déjà 42 %.
Sur un total d’environ 8,99 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise, les transactions concernant des actifs isolés se sont élevées à 6,68 milliards d’euros (74 %) et les cessions de portefeuilles à 2,3 milliards d’euros (26 %), la moitié de ce montant correspondant à la transaction portant sur un centre commercial intervenue entre Multi Development et Corio au premier trimestre. Les surfaces commerciales ont à nouveau généré la plus large part du total des transactions (près de 46 %), suivies par les immeubles de bureaux qui se classent à la deuxième place avec plus de 28 %. Les actifs logistiques ont, quant à eux, représenté près de 10 % du volume des transactions.

Les marchés restent également dynamiques dans les six villes allemandes qui attirent l’essentiel des investissements (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich).
« Dans l’ensemble, le volume des transactions a presque triplé par rapport à l’année passée, excédant 4,6 milliards d’euros au premier semestre. A l’exception des années d’expansion (de 2006 à 2008), il s’agit du meilleur résultat jamais enregistré, ce qui témoigne très clairement de l’attractivité des marchés immobiliers allemands », indique Piotr Bienkowski.
Berlin a de loin, attiré la plus large part des investissements (environ 1,8 milliard d’euros, soit une hausse de 229 %). La capitale allemande est suivie par Munich (775 millions d’euros, en progression de 116 %). Hambourg a également enregistré un fort volume de transactions (587 millions d’euros, soit une hausse de 237 %), tout comme Cologne, où les chiffres ont bondi de 618 % pour s’établir à 569 millions d’euros. Düsseldorf a également généré une forte croissance, avec une augmentation de 298 % et des volumes atteignant 485 millions d’euros. Seule la ville de Francfort a affiché une évolution plus modérée des transactions (en hausse de 38 %, à 403 millions d’euros).

Les taux de rendement baissent modérément, tandis que le volume des transactions devrait atteindre au moins 15 milliards d’euros
En raison du fort intérêt suscité par les biens de qualité supérieure, les taux de rendement « prime » nets des immeubles de bureaux ont à nouveau légèrement fléchi dans un certain nombre de villes, conformément aux prévisions. Ils s’établissent désormais à 5,3 % à Cologne et à 5,2 % à Berlin, Francfort et Düsseldorf. C’est à Munich (5,0 %) et à Hambourg, où les chiffres sont repassés sous la barre des 5 % (4,95 %) que les taux de rendement « prime » des bureaux sont les plus bas. « Le redressement des marchés allemands de l’investissement devrait se poursuivre tout au long de l’année car plusieurs grandes opérations sont en projet. L’offre inadaptée d’actifs « core » constitue le seul facteur problématique actuel. En 2010, le volume des transactions devrait néanmoins dépasser tous les chiffres enregistrés au cours des années précédant la phase d’expansion. La situation actuelle est davantage qu’un retour à la normale, nous assistons de fait à une excellente année sur le plan de l’investissement », résume Piotr Bienkowski. « Dans ce contexte, nous maintenons les prévisions que nous avions faites en début d’année, selon lesquelles le volume d’investissement devrait atteindre au moins 15 milliards d’euros en 2010. ».