La vente d'un bien immobilier est presque toujours précédée d'un "avant-contrat" par lequel le futur vendeur ou le futur acquéreur veulent manifester leur intérêt pour l'opération tout en se laissant le temps de vérifier sa faisabilité (recherche de financement, obtention préalable de documents ou d'informations ...).
Il existe trois principaux types d'avant-contrats : la promesse unilatérale de vente, l'offre d'achat et le compromis de vente. Chacun de ces actes a des conséquences importantes et différentes, sur lesquelles votre notaire, si vous le contactez avant de vous engager, attirera votre attention et vous conseillera utilement.
Ne vous fiez en effet jamais à l'intitulé de l'acte : il est des "promesses" ou des "offres" qui sont des engagements définitifs et seule une lecture attentive du contenu de l'acte vous permettra de savoir ce à quoi vous vous engagez.
N'oubliez pas que les conditions de la vente sont fixées dès l'avant-contrat et qu'il vous sera très difficile de revenir sur ses termes.
Ces avant-contrats ne concernent pas les ventes d'immeubles en cours de construction. Dans ce cas, seul un 'contrat de réservation" peut être conclu.

Qui s’engage et à quoi ?
Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage à vendre son bien à une personne déterminée (le “bénéficiaire”).
Il donne ainsi en exclusivité une “option” au bénéficiaire, en général pour un temps limité. Si dans le délai qui lui est accordé le bénéficiaire déclare vouloir acheter (on dit qu’il “lève l’option”), la vente sera considérée comme conclue aux conditions proposées dans la promesse.
Si le bénéficiaire déclare ne pas vouloir acquérir, le vendeur pourra reprendre son entière liberté et vendre le bien à quelqu’un d’autre.
Le fait, pour le bénéficiaire, de “signer une promesse unilatérale de vente” ne signifie pas qu’il s’engage à acquérir mais simplement qu’il accepte les conditions de cette offre au cas où il déciderait d’acheter le bien.
Dans une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire a le droit de ne pas lever l’option ; dans ce cas la vente n’est pas conclue. Cette possibilité de ne pas lever l’option ne doit pas être confondue avec l’exercice du droit de se rétracter, lequel ne joue que dans les sept jours de la notification de la promesse.

Que doit contenir la promesse ?
Puisque la promesse se transforme en vente lorsque l’option est levée, elle doit préciser dès le début toutes les conditions de la vente.
Avant de signer une promesse, il faut donc être en possession de toutes les informations utiles. Il s’agit notamment :
- de l’état civil du vendeur, de sa situation familiale, ainsi que de sa qualité de propriétaire et de l’origine de la propriété du bien qu’il veut vendre (précédente acquisition, donation…). L’identité exacte et la situation familiale du bénéficiaire doivent être également vérifiées ;
- de la description complète du bien (localisation, usage d’habitation, de commerce ou de bureau, contenance, désignation cadastrale, situation locative…) et de ses accessoires (caves, greniers, garages, jardin, mobilier éventuel…) ; s’il s’agit d’un lot de copropriété, de la superficie de la partie privative de ce lot (la “loi Carrez” rend obligatoire cette mention dans l’avant-contrat) et il est souhaitable, pour des raisons de responsabilité, que ce métrage soit effectué par un professionnel ; il est également vivement conseillé d’être informé du montant des charges, de l’état de leur paiement par les copropriétaires et des dernières décisions de l’assemblée générale, notamment quant aux travaux qui ont été votés et à leur montant.
Certaines de ces informations seront obligatoirement demandées par le notaire au syndic après la signature de l’avant-contrat ;
- des informations sur les travaux qui ont été le cas échéant effectués dans les lieux (nature, plans, assurances, autorisations administratives ou de la copropriété, achèvement…) ;
Si toutes les informations utiles ne peuvent pas être immédiatement mises à la disposition du bénéficiaire, il est prudent de soumettre la réalisation de la vente à leur production ; on parle alors de “condition suspensive”. Il en va de même si des démarches doivent être faites (obtention d’un permis de construire, par exemple) ou si des événements doivent préalablement intervenir (départ d’un occupant, par exemple).
-des certificats exigés par la réglementation sur l’amiante, le plomb, les termites ; les risques naturels et technologiques, la performance énergétique, l’installation intérieure de gaz, l’installation intérieure d’électricité.
- et bien entendu le prix, le régime fiscal de la vente (TVA ou droits d’enregistrement) et les modalités de paiement (comptant, à terme, recours à un emprunt…).
Certaines informations indispensables à la réalisation de la vente ne pourront être communiquées qu’après la signature de la promesse de vente en raison des délais nécessaires.
Il s’agit principalement de celles qui concernent la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, la purge des droits de préemption et les éventuelles inscriptions hypothécaires.

Que mentionner quand le bénéficiaire a besoin d’un prêt ?
Lorsque le bien est à usage d’habitation, les articles L.312-15 et suivants du Code de la consommation exigent que la promesse unilatérale de vente indique si le prix sera payé, avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier.
Si un (ou plusieurs) prêt(s) est (sont) prévu(s), l’acte est nécessairement conclu sous la condition suspensive de son (ou de leur) obtention. Le bénéficiaire dispose pour cela d’un délai qui ne peut être inférieur à un mois. Si le bénéficiaire n’obtient pas son prêt, il sera libéré de ses engagements et toutes les sommes qu’il aurait déjà versées au vendeur devront intégralement lui être remboursées,
Si le bénéficiaire ne veut pas recourir à un emprunt, il doit impérativement porter sur l’acte une mention de sa main, par laquelle il reconnaît avoir été informé, que déclarant qu’il ne recourt pas à un prêt, il ne pourra plus se prévaloir du fait qu’il ne l’a pas obtenu s’il devait par la suite en solliciter un, ce dans le but de demander la restitution de l’indemnité d’immobilisation. A défaut d’une telle mention, le bénéficiaire pourrait faire jouer la condition suspensive pendant toute la durée de la promesse.
Pour les biens à usage autre que d’habitation, cette condition suspensive n’est pas obligatoire. Le bénéficiaire doit donc veiller en cas de besoin à ce qu’elle soit mentionnée dans l’acte ; à défaut, il ne pourra pas s’en prévaloir.

Le vendeur peut-il revenir sur sa promesse ?
À partir du moment où le bénéficiaire a levé l’option, la vente est conclue et le vendeur ne peut plus se rétracter. Le bénéficiaire est alors en droit d’exiger que la vente soit régularisée devant notaire. Si le vendeur refuse de vendre, l’acquéreur peut demander au tribunal de grande instance de constater la vente ; le jugement aura la valeur d’un acte notarié de vente. Mais devant les difficultés rencontrées, le bénéficiaire peut préférer renoncer à poursuivre la réalisation de la vente et demander des dommages et intérêts au vendeur.

Source Notaires