Publiée en avril dernier l’étude intitulée « Le logement sous tension » portait un regard global sur les besoins réels et les dysfonctionnements du secteur.
Début août est parue une deuxième étude intitulée « Logement : réhabiliter la notion de besoins », réalisée par Gilbert Emont et Nathalie Droulez tente de définir la notion de besoins en se plaçant au plus près de la réalité, c'est-à-dire au niveau régional. L’étude projette l’analyse de la demande de logements à l’horizon 2015 et quatre scénarios élaborés démontrent que dans six régions françaises, l’état d’urgence est désormais atteint.
Une troisième étude sera publiée mi septembre « Derrière les moyennes, la crise ».

Logement : réhabiliter la notion de besoins
L’immobilier est généralement vu sous l’angle du marché, c’est-à-dire du lieu où se confrontent offre et demande solvable. Cette approche a son utilité, mais suffit-elle à appréhender la question du logement ? En effet, si l’on raisonne en termes de besoins – et non plus de marché – le problème prend une tout autre ampleur. Pour cela, l’étude tente de définir la notion de besoins, puis de se placer au plus près de la réalité, c’est-à-dire au moins au niveau régional.

La notion même de « besoins » est peu en vogue dans les milieux économiques : non seulement elle n’est pas jugée très scientifique, ni bien définie mathématiquement, mais elle est aussi un peu dépassée. Elle rappelle la période de l’après-guerre et des plans quinquennaux, où l’on avait une approche très normative, voire volontariste. La politique du logement reposait sur des objectifs chiffrés de production et de qualité : il fallait donner à tous un logement doté des éléments de confort jugés indispensables en cette seconde partie du XXe siècle. Il faut dire que le dynamisme démographique d’alors rendait encore plus insupportable le retard pris par la France en ce domaine.

Toutefois, les résultats n’ont pas toujours été à la hauteur des espérances. D’un point de vue purement quantitatif, cette politique de construction a été très audacieuse. Mais la qualité a laissé parfois à désirer, surtout si on la juge à l’aune de critères plus récents (localisation, isolation sonore, performances thermiques, etc.). Dans les années 1970 et 1980, cette notion de besoins s’est trouvée quelque peu dépréciée et a dû laisser la place à celle de demande solvable ; il s’agissait d’évaluer, marché par marché, les perspectives de production ainsi que les possibilités d’offrir une accession à la propriété au plus grand nombre ou un logement social à ceux pour qui cela constituait la solution, temporaire ou définitive.

Dès lors, le rythme de construction a ralenti, dans un pays pourtant toujours en croissance démographique. L’évolution du résultat commercial des promoteurs et constructeurs de maisons individuelles et celle du fichier local de demandes d’HLM sont devenues la mesure de l’adéquation aux besoins. Et parler d’un besoin de logements neufs de 500 000, 600 000 ou 700 000 logements par an ne fait pas avancer la réflexion car la prévision apparaît trop globale, et donc peu significative, face à des réalités telles que le foncier disponible, le niveau de l’incitation financière et fiscale à investir dans la pierre, etc.

Aujourd’hui, on peine à construire plus de 350 000 logements par an, avec toujours le risque d’une chute des transactions au détour d’une crise économique ou financière. Dans le même temps, nos concitoyens sont de plus en plus nombreux à ne plus avoir accès au logement. Ne serait-il pas nécessaire de faire le point, de s’interroger vraiment sur le bon niveau d’analyse, permettant de redéfinir et recalculer nos besoins ?