Le succès du dispositif d’investissement locatif Scellier a permis, en période de crise notamment, de soutenir le secteur de l’immobilier et du bâtiment. Le plan de relance, dont le dispositif Scellier est un des piliers, a permis de construire 65 000 logements en 2009 et de sauvegarder ainsi près de 50.000 emplois. Au total, depuis leur création, les dispositifs d’investissement locatif ont permis la construction de 650 000 logements.
Ce succès ne doit pas masquer certaines imperfections. On constate ainsi un décalage entre les plafonds de loyers que doivent respecter les logements construits sous le régime du Scellier et les loyers observés sur le marché. Il est donc important que le dispositif soit vivant et puisse s’adapter. C’est la raison pour laquelle il apparaît nécessaire de réviser les plafonds de loyers.

Les plafonds de loyers applicables aux logements acquis bénéficiant de la réduction d’impôt « Scellier » sont, dans de nombreuses communes, en décalage par rapport aux loyers du marché. Le dispositif Scellier a été conçu afin de mieux répondre à la demande de logement locatif, notamment en zones tendues. C’est pour éviter des hausses de loyers trop importantes dans ces zones que le gouvernement a mis en place un loyer plafond. Ce plafond est une des conditions que l’épargnant bailleur doit respecter pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt.
Or l’examen des loyers de marché tend à montrer que pour de nombreuses communes, ces loyers plafonds sont fixés à un niveau trop élevé.

Quatre raisons pour revoir à la baisse les plafonds actuels
● Une disparité relativement importante des loyers de marchés au sein d’une même zone
Les plafonds de loyers sont aujourd’hui différenciés en trois grandes zones, la zone A, B1 et B2. Il apparaît qu’en zone A, les loyers du marché varient du simple au double. Ainsi, l’alignement des loyers plafonds sur les niveaux de loyers les plus élevés conduit à un décalage important avec la réalité de la plupart des marchés locatifs de la zone en question.
● Des promesses de rendements locatifs parfois au-dessus de la réalité
Certains futurs acquéreurs, afin d’être incités à acheter, peuvent se voir présenter comme praticables des loyers proches des loyers plafonds mais nettement supérieurs aux loyers du marché. Il est alors difficile pour les épargnants bailleurs de trouver des locataires. Or la location effective du bien conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt.
● Mieux protéger les futurs acquéreurs
L’enjeu premier de cette révision de plafonds de loyers est bien évidemment la protection des futurs acquéreurs. Car il est indispensable de pouvoir donner de vraies garanties sur le niveau maximal des loyers acceptables par les futurs locataires.
L’objectif est d’éviter une situation où l’épargnant bailleur ne peut pas louer son bien, ou pas au niveau du loyer espéré, un loyer sur lequel il a établi son plan de rentabilité. La première sécurisation reste néanmoins la responsabilité des vendeurs et des acquéreurs, qui tous deux doivent réaliser de sérieuses études de marché avant de s’engager.
● Renforcer la contrepartie sociale du dispositif
L’aide de l’Etat à travers la réduction d’impôt est significative : 25% (37 % dans le Scellier intermédiaire) du montant du bien acquis dans la limite de 300 000 €. Il est indispensable qu’en contrepartie, les niveaux des loyers soient maîtrisés.

De nouveaux plafonds de loyers plus adaptés aux prix du marché
Suite à une analyse des marchés locaux du logement et à la consultation de plusieurs organismes, les plafonds de loyers ont été reconsidérés.
Afin de mettre en place des plafonds de loyers plus en harmonie avec la réalité du marché, une distinction sera faite au sein de la zone A, où l’amplitude de variation des loyers est la plus forte (de 12 € à plus de 25 €/m2/mois) : les plafonds actuels continueront de s’appliquer pour Paris et certaines communes de la petite couronne (création d’une nouvelle zone de plafonds A bis), mais seront réduits  de 26% pour les autres (plafonds A).
Dans les zones B1 et B2, les plafonds de loyer seront réduits de 14 %.
Concrètement, les nouveaux plafonds pour les investisseurs à partir de 2011 seront les suivants :
- En zone A bis, 21.7 €/m2/mois en zone libre et 17.3 €/m2/mois en zone intermédiaire
- En zone A, 16.1 €/m2/mois en zone libre et 12.93 €/m2/mois en zone intermédiaire
- En zone B 1, 13 €/m2/mois en zone libre et 9.9 €/m2/mois en zone intermédiaire
- En zone B 2, 10.6 €/m2/mois en zone libre et 8.5 €/m2/mois en zone intermédiaire

Les plafonds de loyers du Scellier intermédiaire sont fixés à un niveau inférieur de 20% à ceux des plafonds du Scellier libre, conformément au Code General des Impôts (CGI).

Modalités de mise en œuvre des nouveaux plafonds
Les nouveaux plafonds de loyers s’appliqueront :
Aux logements acquis à compter du 1er janvier 2011 (signature de l’acte authentique devant le notaire)
Aux logements dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2011, s’agissant de logements que le contribuable fait construire.
Par conséquent, les logements acquis avant fin 2010 ne sont pas concernés par cette disposition, les plafonds de loyers restent donc inchangés.

Le gagnant ? Certainement pas l’investisseur !
Ce remaniement ministériel du Scellier va plus conforter la France des pro-prioritaires que celle des propriétaires. Si les professionnels de la construction continueront à construire, les conseillers en gestion de patrimoine vont devoir, pour leur part, reconstruire leur argumentaire commercial (pour ceux qui en avaient un). Et les investisseurs en Scellier vont  constater à leurs dépens que la gourmandise est un vilain défaut. En louant systématiquement aux plafonds de loyers autorisés, ils se situaient au dessus des loyers de marché, au point de parfois ne pas trouver de locataire preneur.
En toute logique, ces propriétaires auraient alors dû revoir leurs prétentions locatives à la baisse. Et bien non, une fois de plus, il faut que le législateur contraigne l’investisseur pour le faire revenir à plus juste raison. Certains vous diront qu’il en faut plus que cela pour échauder un investisseur hexagonal, mais on peut être certains que beaucoup vont dès lors préférer l’itinéraire d’investissement immobilier le plus économique à l’itinéraire de rentabilité le plus rapide.
Et cerise sur la gâteau, les biens Scellier antérieurs n’ayant pas trouvé locataires devront s’adapter à cette nouvelle donne concurrentielle, avec pénalités financières à la clé pour cause de longue et vaine période de vacance locative.