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L’immobilier émerge comme une classe d’actifs relativement épargnée des turbulences du moment. Analyse d’UFG-LFP.
Dans un contexte économique et financier européen incertain, l’immobilier émerge comme une classe d’actifs relativement épargnée des turbulences du moment. De fait, la classe d’actifs immobilière offre des caractéristiques traditionnelles actuellement particulièrement valorisées, à savoir une décorrélation à court terme par rapport aux valeurs mobilières, une protection partielle contre le risque inflationniste et des rendements réels récurrents.
La chute des rendements des obligations d’État a permis par ailleurs la recomposition de la prime de risque immobilière à des niveaux attractifs. Dans cet environnement, l’immobilier français et européen s’attire l’intérêt marqué des grands investisseurs institutionnels comme des plus petits acteurs. Toutefois, il est à noter que c’est principalement la composante « refuge » de l’immobilier qui est actuellement prisée d’investisseurs très adverses au risque, ce qui dessine un marché déséquilibré.
La reprise cyclique, en phase d’amorçage sur le marché de l’immobilier français, permet une réappréciation du risque immobilier et offre de nouvelles opportunités de valorisation des actifs. Toutefois, la fragilité de la situation macroéconomique laisse subsister de nombreuses zones de risque. Dans le cadre de la gestion active de ses fonds existants ainsi que de ses réflexions permanentes sur l’évolution à moyen-terme des marchés, UFG-LFP affichent ses convictions:
La baisse significative et rapide des taux de rendement immobiliers sur les actifs sécurisés est justifiée par le positionnement des investisseurs à long terme recherchant une prime de risque significative par rapport aux autres classes d’actifs et par le point bas atteint par les loyers.
L’immobilier de commerce, considéré par les investisseurs comme le segment le plus sécurisé en 2009, propose une dichotomie très marquée entre les actifs « prime », dont le rendement est très faible et les actifs secondaires, qui seront fragilisés par l’atonie prévue de la consommation des ménages. Nous recommandons une analyse approfondie de la qualité commerciale des emplacements et de la solidité de la signature des enseignes.
Sur le segment des bureaux, la sortie du creux de cycle, combinée au gel du lancement de nouveaux programmes, laisse présager, dès 2012, la concomitance d’une pénurie localisée de surfaces neuves répondant aux nouvelles normes environnementales et d’une surcapacité en bureaux de seconde main. Dans cette perspective, nous considérons que la période est propice à une stratégie d’acquisition ou de développement de bureaux neufs, ou encore de rénovation de bureaux en voie d’obsolescence. Toutefois, nous considérons également que le segment des immeubles plus anciens mais situés dans les zones tertiaires les plus établies offre des opportunités de placement sécurisé à des taux de rendement améliorés.
Le segment du logement semble retrouver un certain dynamisme après une année 2009 principalement soutenue, dans le neuf par le dispositif fiscal Scellier. En 2010, la stabilité, voire la progression des prix des appartements anciens dans les zones en situation de pénurie, comme Paris et certaines zones d’Ile de France, laisse percevoir un gisement de création de valeur dans des opérations d’acquisition en bloc et de revente à l’unité des appartements.
Compte tenu de l’hétérogénéité des marchés immobiliers européens et de la divergence dans le rythme de leur reprise, une diversification internationale judicieuse est en mesure de réduire efficacement le risque d’un portefeuille immobilier, tout en ouvrant des perspectives de valorisation.
Contribution : lettre trimestrielle d’UFG-LFP
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