Le conseil d’administration de l’Agence nationale de l'habitat, présidé par Dominique Braye, a adopté un nouveau régime des aides qui traduit une réorientation profonde des missions et des modalités d’intervention de l'Anah.

Cette réforme, qui a été préparée par un groupe de travail avec les administrateurs (élus, représentants de l’Etat, d'Action logement, opérateurs, associations de propriétaires et de locataires) répond à la feuille de route donnée par Benoist Apparu, secrétaire d’Etat au logement et à l’urbanisme, le 30 avril dernier.

Il s'agit de recentrer les interventions de l’Agence sur les enjeux sociaux qui caractérisent aujourd’hui le parc privé : la persistance de logements dégradés qui servent de parc social de fait en zone tendue pour les ménages les plus en difficulté, les situations de mal logement que vivent certains propriétaires occupants modestes. 1 million de locataires pauvres vivent aujourd'hui dans le parc privé, soit autant que dans le parc public. Les propriétaires occupants pauvres sont tout aussi nombreux.

Les aides de l’Anah sont réorientées en conséquence vers trois axes
Une priorité donnée à la lutte contre l’habitat indigne et très dégradé ; un rééquilibrage en faveur des propriétaires occupants les plus modestes avec une intervention forte sur la lutte contre la précarité énergétique, et une prise en compte des besoins d’adaptation liés à la perte d’autonomie ; un ciblage de l’aide aux propriétaires bailleurs sur les logements présentant un niveau significatif de dégradation, l’aide fiscale étant privilégiée pour les autres travaux.
L’objectif est par ailleurs de simplifier le régime existant : la définition du zonage pour les aides aux propriétaires bailleurs est supprimée au niveau national, les modalités de financement sont unifiées. Enfin, l’accès au logement des salariés est facilité : un dispositif financier incitatif est mis en place pour encourager les propriétaires bailleurs, bénéficiaires des aides de l’Anah, à louer à des ménages présentés par les organismes collecteurs du 1% logement.

Ce faisant, l’Anah se recentre sur sa vocation sociale
Elle sort définitivement de la logique de « guichet » puisque l’aide sera désormais attribuée systématiquement sur la base d’un diagnostic de l’état du logement pour les propriétaires bailleurs ou une d’évaluation des besoins pour les propriétaires occupants. Il s’agira de mieux combiner les aides de l’Agence avec l’ensemble aides existantes, ce qui donnera à l’Agence un positionnement d’« ensemblier ».
En cohérence avec les objectifs du Grenelle de l’environnement, la maîtrise des charges devient un objectif des aides : une éco-conditionnalité est introduite dans l’aide aux propriétaires bailleurs et, grâce à l’intervention des Investissements d’avenir, les propriétaires occupants les plus modestes pourront réaliser des travaux d'amélioration thermique de leur logement. Avec cette réforme, l'Anah est davantage en phase avec les grandes priorités de la politique du logement et sera plus efficiente dans la lutte contre le mal logement.
Les nouvelles orientations entreront en vigueur au premier janvier 2011 pour tous les dossiers déposés à compter de cette date et auront un impact sur les programmes locaux soutenus par l’Agence.

10 question – réponses sur le nouveau régime des aides

La production d’une offre de logements à loyer maîtrisé social ou très social est-elle toujours un objectif de l’Anah ?
Le développement d’une offre à loyer accessible reste un objectif de l’Anah. Le nouveau régime prévoit que l’aide aux propriétaires bailleurs sera toujours assortie d’une contrepartie en termes de loyers maîtrisés, ce qui n’était pas le cas avant.
Pour autant, il faut se garder d’une vision où le parc privé serait une alternative au parc public social en zone tendue. Le logement locatif social reste la solution la moins coûteuse et la plus pérenne, là où l’écart entre le loyer social et le loyer de marché est le plus important.
La nature même de l’aide de l’Anah – qui est assise sur les travaux – fait qu’elle s’articule difficilement, dans les zones les plus tendues, avec une contrepartie en termes de loyer social et très social. Le montant de travaux doit alors être d’autant plus significatif que l’écart entre le loyer conventionné et le loyer de marché est grand. C’est ce qui explique la faible production de loyers sociaux et très sociaux dans les zones tendues, et le niveau des loyers pratiqués, très éloigné en réalité des niveaux de loyers de référence du parc HLM (plus de 8 €/ m² pour le très social contre 6 €/ m² pour un PLUS).
Dans les secteurs les plus tendus, en complément du régime de travaux lourds, pour permettre l'émergence de loyers sociaux ou très sociaux le nouveau régime des aides prévoit une prime supplémentaire. Elle est conditionnée à la participation financière équivalente d'une collectivité territoriale.

Pourquoi s'affranchir du zonage actuel ?
La suppression du zonage actuel pour le barème national des aides permettra de proposer un socle plus simple aux acteurs locaux et plus facilement adaptables aux réalités de terrain, en particulier aux niveaux de tension du marché local. Le nouveau régime a été calibré pour maintenir un bon niveau d'incitation, y compris dans des secteurs tendus. Il sera donc plus favorable aux secteurs peu tendus en cas de projets de travaux lourds de réhabilitation. Cela conduira sans doute les acteurs locaux à réguler les aides octroyées, dans le cadre de leur programme d'action, en n'appliquant pas systématiquement les taux maximum.

Quelle sera la conséquence du nouveau régime d’aide sur les zones rurales et les zones urbaines ?
Les nouvelles orientations devraient produire un certain rééquilibrage vers les zones rurales. Plus de la moitié des ménages visés par le programme de lutte contre la précarité énergétique vit en effet sur ces territoires. La simplification des aides aux propriétaires bailleurs, qui se traduit au niveau national, par un taux de financement unique, quelle que soit la zone, ne défavorise pas de fait les zones non tendues. Suite au rattrapage du déficit en logements locatifs sociaux réalisés par le PCS, les crédits du logement social public ont été recentrés vers les zones les plus tendues. Les réorientations de l'Anah permettent de poursuivre une offre locative sociale dans le parc privé, rendu décent, dans les zones peu tendues.
Dans les zones urbaines : le nouveau régime des aides aura pour effet principal de recentrer l’activité sur les secteurs présentant des problématiques de dégradation de l’habitat, principalement dans le cadre d’opérations programmées.

En quoi le nouveau régime d'aide améliore l'accès au logement des salariés modestes ?
Plusieurs leviers peuvent être mobilisés. Un dispositif de réservation au profit des salariés d'Action logement, existe pour les dossiers comportant plus de 5 logements, à hauteur de 20% des logements à loyer maîtrisé. Le nouveau régime d'aide le complète avec un système incitatif qui s'appliquera à l'ensemble du parc conventionné : le propriétaire pourra bénéficier d'une prime de 2 000€/logement, qui s'ajoutera à l'aide aux travaux, si il accepte comme locataire un candidat présenté par un CIL. Au delà, de ce « fléchage » d'une offre à destination d'Action logement, c'est le développement d'un parc privé « social » dans son ensemble qui contribue à améliorer directement ou indirectement les conditions de logement des salariés, avec comme objectif prioritaire le traitement des logements dégradés. Enfin, l'accès au logement passe aussi par l'accession à la propriété. En améliorant son intervention à l'égard des propriétaires occupants, l'Agence aide davantage les propriétaires modestes à sécuriser leur projet d'accession.

En complément des aides de l’Anah, différentes aides (directes ou indirectes) sont mobilisables selon les cas sous forme de subventions, d’avantages fiscaux ou de prêts pour financer les projets de travaux. Comment les faire connaître aux propriétaires ?
L’opérateur, qui a en charge le suivi-animation d’une opération programmée ou qui assure une assistance à maîtrise d’ouvrage  en diffus est également missionné pour informer le propriétaire sur l’ensemble des aides auxquelles il peut prétendre et pour établir des plans de financement prévisionnels. Afin de garantir une information optimale pour le propriétaire bailleur qui pratique un loyer maîtrisé, l’Anah a élaboré un document intitulé « Les avantages fiscaux en faveur des logements du parc privé ». Disponible sur lesopah.fr et dès janvier sur le site Anah.fr, cet outil met en lumière la combinaison des différents dispositifs fiscaux dans le cadre de travaux de réhabilitation. Un outil simplifié de simulation sera également mis à disposition du réseau de l'Anah. Il permettra de comparer différents scenarii de financement intégrant les subventions et les aides fiscales.

Par quel outil l'Anah va-t-elle évaluer la dégradation de l'habitat ?
Une grille d'évaluation de la dégradation de l'habitat a été établie pour apprécier le niveau de dégradation de l'habitat. Il s'agit d'évaluer l'état « physique » des différents éléments du bâti : ouvrages, équipements, réseaux... indépendamment d'un risque d'insalubrité traité par ailleurs.

Quels seront les professionnels habilités à réaliser des diagnostics « autonomie » ? Sur quels critères se fonderont-ils pour évaluer la pertinence des travaux d'adaptation ?
Les diagnostics « autonomie » peuvent être réalisés par un architecte ou un technicien du bâtiment compétent dans le domaine de l’adaptation et de l’accessibilité des bâtiments. Les travaux préconisés seront définis sur la base de l’analyse des difficultés rencontrées par l’occupant dans son logement : circuler, se laver, cuisiner, ouvrir les fenêtres ou les portes, atteindre les commandes des équipements... Le projet de travaux doit permettre d’adapter les équipements du logement ainsi que l’organisation des pièces aux capacités de l'occupant pour lui faciliter les gestes de la vie quotidienne.

Pour les propriétaires bailleurs, toute demande de subvention doit être accompagnée d’une évaluation de la performance thermique du logement avant et après travaux. De quel type d'évaluation s'agit-i l ?
Il s’agit d’une estimation de la consommation conventionnelle en énergie d’un logement ainsi que de l'évaluation de son « impact carbone. » La consommation conventionnelle en énergie est calculée par un spécialiste dans des conditions normales d’utilisation du logement (occupation permanente, à température normale, fenêtres fermées…). Elle est rapportée habituellement à une durée d’utilisation annuelle et à la surface du logement et exprimée en énergie primaire (kWhep/m².an). Pour l’évaluation, il est recommandé d’utiliser la méthodologie 3CL/DPE ou le logiciel Dialogie de l’ADEME.

Soumise à une éco-conditionnalité, les aides pour les propriétaires bailleurs exigent un classement énergétique après travaux en étiquette E. N'est-ce pas manquer d'exigence ?
L'étiquette E est un minimum. Dans leur Programme d'action, les décisionnaires locaux pourront élever le niveau d'exigence. Comme tous les socles nationaux, cette règle tient compte des profondes disparités qui peuvent exister entre différents logements. Pour certains d'entre eux, les performances de l'Etiquette E (moins de 330 kWhep/m²an) pourront être difficiles à atteindre, même avec une très bonne réhabilitation !

Sur le plan de l'instruction des dossiers, comment va s'effectuer la transition de l'ancien au nouveau régime ?
La règlementation s'appliquera aux dossiers déposés à compter du 1er janvier 2011. Les dossiers ayant déjà fait l'objet d'une décision d'attribution de subvention avant l'entrée en vigueur du nouveau régime ne seront pas impactés. De même, les dossiers en cours de montage au moment de l'adoption du nouveau régime d'aides pourront être déposés au cours du dernier trimestre 2010. Ils seront alors traités dans le cadre de l'ancienne règle. Enfin, l'Anah met en place, dans certains cas, une ingénierie de transition qui facilitera l'adaptation des opérations en cours dont l'échéance serait encore éloignée et dont l'activité serait orientée vers des actions moins privilégié par le nouveau régime d'aides.