Selon la dernière analyse du marché immobilier signée Drimki.com et Immogroup Consulting, les prix des logements anciens marquent le pas, à l’échelle nationale, sous l’effet de la remontée des taux d’intérêt de crédit immobilier. Cette tendance est moins marquée dans la capitale et la proche banlieue qui "comptent encore nombre de micro marchés haussiers", mais "la stabilité des prix tend à émerger peu à peu", indiquent les analystes.

Paris : une multiplicité des marchés

En effet, même si nombre de ses arrondissements se caractérisent encore par une hausse des prix, le marché parisien illustre globalement cette tendance à la stabilisation.

Selon la carte météo des prix établie par Drimki.com et Immogroup, le prix moyen du m² dans la Capitale s’établit ainsi à 7701 euros à fin avril 2011, en très léger progrès de + 0,21 % sur un mois. Une "quasi ou totale stagnation" est constatée dans les 15e, 16e, 18e, 19e et 20e arrondissements par rapport au mois précédent. A l’inverse, les 5e, 12e et 13e arrondissements affichent des hausses respectives de +0,38 %, +0,46 % et +0,39 %.

Les quartiers historiques du coeur de la capitale (1er,2e, 3e et 4e arrondissements) restent quant à eux "des valeurs sûres" et se caractérisent à l’instar du mois passé par des prix moyens au mètre carré en légère augmentation. Enfin, le 6e arrondissement conserve la première place avec un prix moyen au mètre carré de 10 202 euros, en hausse de +0,36 %.

Petite Couronne : une quasi stagnation des prix qui tend à se propager

La première Couronne emboîte le pas de la Capitale avec une quasi stagnation des prix des appartements en avril (+ 0,16 %)  à 6159 euros en moyenne au mètre carré.

Plusieurs villes connaissent une stabilité comme Aubervilliers, Pantin, Bagnolet, Charenton-le-Pont, Gentilly, Vanves ou encore Issy-les-Moulineaux. Deux communes marquent quant à elles un léger repli : Les Lilas avec -0,16 % et Vincennes avec -0,52 %.

Toujours très prisée, la commune de Neuilly-sur-Seine conserve la première place avec un prix moyen de 7562 euros le m² pour les appartements, en progression de +0,47 %, et de 9782 euros le m² pour les maisons, quasi stable.

Le DPE fait la différence

Le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) a une incidence perceptible sur les prix, mais elle est plus limitée à Paris qu’en 1ère couronne.

En tenant compte de l’incidence du Diagnostic de Performance Energétique, le prix moyen s’établit à Paris à 7892 €/m² pour les logements bien ou très bien notés (A, B) et à 7521 €/m² pour les logements passablement cotés (D, E) soit un écart inférieur à 5 %. "Les acquéreurs ont bien intégré cette donne, et ce bien avant la publication obligatoire des diagnostics, mais l’insuffisance de l’offre en réduit l’impact", indiquent les analystes. Il en est de même en première Couronne avec un prix moyen de 4805 €/m² pour les logements bien ou très bien notés (A, B) et de 4576 €/m² pour les logements passablement cotés (D, E).

Toutefois, l’intégration cumulée du DPE et de l’approche qualitative des logements (confort, niveau de prestations, orientation, distribution, situation particulière, desserte…) creuse sensiblement les écarts des prix.

A Paris, le prix moyen d’un logement classé AB sans défaut s’établit à 8150 €/m² à Paris contre 7458 €/m² pour un logement classé DE avec défauts soit un écart limité à 9,2 %. En première Couronne, le prix moyen d’un logement classé AB sans défaut s’établit à près de 5000 €/m² contre 4467 €/m² pour un logement classé DE avec défauts soit un écart de 11,4 % environ, supérieur à celui relevé à Paris, "exprimant une tension moyenne un peu moindre du marché".

Au sein des communes prisées, la différence varie de moins de 9 % à 10,7 % entre logements de très bonne qualité générale et logements de qualité passable, DPE inclus. Cet écart moyen se creuse et excède 13,7 % certaines villes moins ou peu cotées (Bagnolet par exemple).

Les conseils de Drimki.com/Immogroup Consulting:

Profiter de la saisonnalité et des micros marchés haussiers pour vendre maintenant.
Alors que de nombreux micro marchés sont encore à la hausse et avant que la stabilité des prix ne s’installe véritablement, Drimki.com et Immogroup Consulting pensent qu’il serait judicieux de mettre en vente avant que la solvabilité des futurs acquéreurs soit davantage entamée. D’autant que la saisonnalité du marché bat son plein. Le marché restera soutenu jusqu’au milieu de l’été en nombre de transactions, ce qui permet aux propriétaires de se positionner encore convenablement à courte échéance.

Méthodologie :

La météo des prix concerne exclusivement le marché de l’immobilier ancien et récent et couvre les zones de Paris et sa première couronne. Les prix sont présentés en « net vendeur », c’est à dire le montant revenant au vendeur une fois les frais d’agences réglés.

La météo des prix de l’immobilier sur Paris et 1ère couronne intègre pour la première fois deux notions majeures : la classe de performance énergétique d’une part (DPE) et l’état des biens immobiliers d’autre part (à l’exclusion des maisons). L’élaboration des prix est conçue à partir des compromis réalisés chaque mois par les 320 partenaires de Drimki.com ainsi que par les expertises immobilières réalisées par les experts d’Immogroup Consulting. Ces données sont enrichies par les transactions enregistrées par la base BIEN des Notaires d’Île de France.

En complément, le site Refleximmo.com, avec ses 500.000 annonces en ligne, permet de suivre la dynamique du marché et d’évaluer les tendances. C’est un outil incontournable qui complète les données récoltées issues des compromis et des enregistrements des Notaires.

Sur la base de ces données récoltées, l’équipe de recherche et développement de Drimki.com fait fonctionner ses algorithmes fondés sur des techniques d’intelligence artificielle qui sont issus des plus grands moteurs de recherche du monde internet.  Les équipes de Drimki.com et d’Immogroup Consulting produisent ensuite un prix moyen du marché à partir de ces études scientifiques. La méthode ainsi retenue fournit le meilleur indicateur du marché.