Défiscalisation ou épargne immobilière : choisissez votre camp !
En cette fin d’année, comme tous les ans à la même époque, les vendeurs mettent en avant la défiscalisation des produits qu’ils proposent aux investisseurs. Les marchés, qu’ils soient financiers ou immobiliers, sont souvent sensibles à ces arguments. Mais, pour Cerenicimo, fonder sa stratégie d’investissement sur ce seul critère ne suffit en aucun cas.

L’épargne immobilière au cœur d’une stratégie d’investissement anti-crise
Selon Cerenicimo, au-delà du simple aspect défiscalisant, l’épargne immobilière constitue une stratégie d’investissement particulièrement adaptée à l’environnement macro économique actuel marqué par deux risques majeurs que constituent un choc systémique et le retour d’une inflation forte. « Dans le contexte actuel de crise de la dette souveraine, il est probable qu’apparaisse une inflation forte, précise Benjamin Nicaise, Président de Cerenicimo. Cette hypothèse est chaque jour plus crédible, la BCE intervient en effet depuis plusieurs mois sur le marché de la dette souveraine. Elle rachète les obligations d’Etats en difficulté pour éviter une flambée des taux obligataires. Si cette politique du pompier est parfaitement légitime, elle risque à moyen terme de générer une inflation importante en raison de l’augmentation de la masse monétaire, alors même que l’économie reste atone. »

Dans un tel schéma, les déceptions pour les épargnants ayant misé sur des placements de taux risquent d’être nombreuses. Quoi de mieux, dans ces conditions qu’un actif immobilier pour préserver son patrimoine ?

En effet, les revenus de l’épargne immobilière sont pour partie corrélés à l’inflation. « Ce n’est pas un hasard si les grandes fortunes possèdent de la « pierre », s’exclame Benjamin Nicaise, elles savent depuis longtemps que cet actif constitue un rempart contre l’inflation ». Par ailleurs, l’immobilier est un actif tangible répondant à un besoin fondamental, qui présente aussi l’avantage d’être résilient. En cas de choc économique majeur, il ne disparaît pas. Si sa valeur peut être passagèrement impactée, il continue à produire des revenus, et tôt ou tard, lorsque la situation économique se normalisera sa valeur progressera de nouveau.

Plus qu’une valeur refuge, un actif performant
L’immobilier est le plus souvent cantonné au rang de valeur refuge, bien plus que cela, il s’impose comme un actif performant. Cerenicimo précise, à ce titre, que la performance d’un support se juge en prenant en compte les deux composantes du couple rendement/risque. Dans cette perspective, l’immobilier devance bien d’autres placements.

L’investissement meublé sous statut LMNP offre une rentabilité moyenne d’environ 4,50 % brut. Réalisée dans le cadre d’un bail commercial, la quasi-totalité des charges est assumée par le gestionnaire, ce qui permet à l’investisseur de bénéficier d’une rentabilité nette de 4,35 à 4,50 % en moyenne. Les supports proposés dans ce cadre (EHPAD, résidences séniors, de tourisme, affaires ou étudiantes) étant spécifiques, ils impliquent de la part des exploitants une rentabilité supérieure à celle pratiquée en immobilier classique.

L’investissement classique nu en dispositif Scellier s’impose comme le support immobilier grand public, il affiche comme évoqué ci-dessus, une rentabilité plus faible, de l’ordre de 3,6 % brut, de laquelle il faudra déduire environ 25 % de charges (gestion locative, assurances, charges de copropriété, frais de relocation, carence, entretien) pour aboutir à une rentabilité nette de 2,70 %.

« Si l’immobilier est pertinent dans le contexte actuel, encore faut-il bien choisir son support », précise Benjamin Nicaise, Président de Cerenicimo.
Un placement immobilier ne se décide pas sur un coup de tête. Il fait appel à une réflexion très fouillée en amont. Le prix du logement est-il corrélé à son environnement, à sa qualité ? Le niveau de loyer tient-il parfaitement compte du marché local et de son évolution à court ou moyen terme ? En d’autres termes, il convient de mener une double approche patrimoniale et locative. Patrimoniale d’abord puisque la pertinence d’un investissement se jauge notamment à l’aune des perspectives de valorisation patrimoniale. Pour qu’elles existent, le couple emplacement/prix d’achat doit être scruté à la loupe.
Selon Cerenicimo, la comparaison du prix d’acquisition d’un bien avec sa valeur hypothécaire est l’un des indicateurs à prendre en compte. Sur le volet gestion ensuite, l’investisseur doit être animé par l’objectif central que constitue la maximisation de son rendement réel. Pour y parvenir, il devra veiller sur un support meublé à la cohérence du niveau de loyer, à la qualité du gestionnaire, du montage juridique et à la répartition des charges.

Plate-forme immobilière dédiée à l’investissement immobilier, Cerenicimo a placé plus de 32 000 logements depuis sa création en 1995 et pas moins de 5 000 rien que l’année dernière.
Ce succès, le groupe le doit à une approche qui va bien au-delà de la simple sélection de produits immobiliers dont l’unique raison d’être serait l’économie d’impôt. Son référencement sans concession s’appuie avant tout sur la méthode des scores.
Chaque support fait l’objet d’une analyse multi critères experte. Au niveau patrimonial, l’analyse porte sur la compétitivité des prix, la croissance du marché immobilier, le type d’actif (résidence seniors, résidence d’affaires, de tourisme, étudiants). La qualité du programme est également étudiée de très près (architecture, foncier, aménagements intérieurs, équipements et services, performances énergétiques...).
Enfin, pour forger son jugement, les atouts de la ville sont également passés au crible : projets de développement, accessibilité, évolution urbanistique et démographique...
Au niveau gestion pour les supports meublés, l’expérience du gestionnaire (ancienneté, savoir-faire, taille du parc de résidences), sa solidité financière (chiffre d’affaires, performances financières, part des loyers sur chiffre d’affaires) et son rayonnement commercial (partenariats commerciaux, notoriété) constituent des critères déterminants.
« Pour conclure, précise Benjamin Nicaise, le choix d’un support immobilier ne s’improvise pas, il ne peut se réduire à sa seule composante fiscale. Cerenicimo a choisi son camp et défend la notion d’épargne immobilière, basée sur une vision experte et à long terme. »