Le loyer au mètre carré en région parisienne est d’autant plus élevé que la surface du logement est faible, à en croire une étude du Commissariat général au développement durable sur les loyers pratiqués dans l’agglomération parisienne.

Selon l’étude, "à caractéristiques et localisation identiques, un studio de 20 m² dans l’agglomération parisienne se loue 32 % plus cher au m² qu’un studio de 30 m². De même, le loyer au m² d’un trois pièces de 60 m² est supérieur de 8 % à celui d’un trois pièces de 70 m²".  Toutefois, la baisse du loyer au mètre carré induite par un accroissement de la surface est d’autant moins prononcée que la surface est grande, précisent les auteurs de l’étude.

A caractéristiques du logement données, le loyer est fonction de sa localisation par rapport à Paris et lié au niveau de vie médian des habitants de la commune où est situé le bien. Ainsi, "toutes choses égales par ailleurs, dans l’agglomération parisienne, le loyer au m² d’un studio de 20 m² varie de 23 % selon qu'il est situé dans les communes où le niveau de vie est le plus élevé ou dans celles où il est le plus faible. Cet écart est équivalent à une variation de 9 m² de surface pour un studio de 20 m²", selon l'étude.

À surface donnée, le loyer est fonction croissante du nombre de pièces. Un studio se loue moins cher qu’un deux pièces dont la surface est identique : pour une surface de 30 m², la différence est de 7 %.

L’équipement sanitaire et le mode de chauffage influent fortement sur le loyer. Ainsi, selon l’étude, pour un 2 pièce, l’absence de douche ou de WC se traduit par une décote de 30 %. Avec douche mais sans toilettes, le loyer d’un studio est inférieur de 20 % à celui d’un studio possédant ces deux équipements. En revanche, l’absence de douche malgré la présence de WC dans le studio implique une décote plus importante : 48 % par rapport à un studio comparable avec douche.

Quel que soit le nombre de pièces, toutes choses égales par ailleurs, la présence d’un chauffage collectif plutôt qu’individuel au sein de l’immeuble a un impact négatif sur le loyer au m², selon l’étude.  L’écart de loyer, entre un logement bénéficiant d’un chauffage individuel et un logement équivalent équipé d’un chauffage collectif, est plus important pour les logements de grande taille que pour les petits : 14 % pour une 4 pièce, et 6 % pour un studio.

Si l’époque de construction d’un petit logement n’a pas d’influence significative sur son loyer, elle en a une en revanche pour les grands logements : un 3 pièces récent (construit après 2000) se loue 6 % plus cher qu’un 3 pièces de mêmes caractéristiques construit avant 1950.

L’existence d’un balcon ou d’une terrasse augmente le loyer, à appartement équivalent. Cet écart se situe entre 2 % et 5 % du montant.

La taille de l’immeuble influe également sur le loyer au m². Quel que soit le nombre de pièces, les loyers sont significativement moins élevés dans les immeubles de grande taille (plus de 50 logements).

Selon l’étude, l’ancienneté d’occupation du locataire peut fortement influer sur le niveau du loyer. Toutes choses égales par ailleurs, un habitant occupant son studio depuis plus de dix ans paye 40 % moins cher que celui qui a emménagé au cours des quatre dernières années.

Pour des logements plus grands, l’ancienneté d’occupation confère un bénéfice moindre : l’écart de loyer acquitté entre un ménage occupant son logement depuis plus de dix ans et un ménage ayant emménagé récemment est de 36 % pour les 2 et 3 pièces, et de 28 % pour les 4 pièces ou plus.

Par ailleurs, l’existence d’un lien familial entre le bailleur et le locataire se traduit par un loyer moins élevé que s’ils ne sont pas apparentés (de 10 % à 15 % selon le nombre de pièces), indique l'étude.

Source: " Les loyers pratiqués dans l'agglomération parisienne: principaux déterminants", Commissariat général au Développement durable, novembre 2011