Post signé Emmanuel Palb de Vision Patrimoine. Les opinions émises n’engagent que son auteur.

Un agent immobilier est un conseil, qui est censé faire gagner de l’argent à un vendeur d’immobilier avec qui il est sous mandat, dans les faits il peut vous faire perdre de l’argent de plusieurs manières.  Autant être vigilant, cela ne pourra qu’améliorer la relation.  Un agent est souvent très utile.

En France, environ 50% des biens sont vendus entre particuliers et 50% environ via un agent immobilier.  C’est très différent des Etats Unis ou presque la totalité des biens sont vendus par des professionnels (avec des commissions bien plus basses qu’en France)

L’agent immobilier est mandaté majoritairement par un propriétaire pour l’aider a estimer et commercialiser son bien.  Dans la minorité des cas c’est l’acheteur qui mandate un agent pour lui trouver un bien qui correspond a ses besoins.  Souvent, c’est un faux mandat par l’acheteur, pour lui permettre d’économiser les frais de notaires sur cette commission (7,5% sur 5% du prix d’achat, soit 0,375% du prix d’achat sans effort).

Sous estimation de la valeur du bien : pour le vendre vite
2/3 des affaires que je vois sont via des agents immobiliers et non des particuliers
Les particuliers ayant tendance a surévaluer leur bien, soit pour des raisons affectives, j’aime mon bien il doit valoir cher ou parce que cela représente beaucoup d’argent pour son propriétaire. Un prix du marché est plus compliqué que cela, même si ces approches propriétaire sont compréhensibles.
J’ai vu des appartements de 40 m2 dans le 16ème arrondissement sous valorisés de 15 à 30 % par des réseaux d’agents ayant pignon sur rue, cela représentait quand même 40 à 70 K euro…
Ce bien s’est vendu en moins de 10 semaines après au prix ‘majoré selon les agents’; vous ne pourrez jamais le vendre à ce prix là disaient ils
L’objectif évident de l’agent était de pouvoir vendre rapidement le bien et donc gagner une commission facile.
Nombres d’appartements sont vendus en investissement locatifs sous évalués vendus en moins de 5 minutes avec une seule visite d’un investisseur connu de l’agent …

Sur évaluation de la valeur du bien pour obtenir le mandat
De nombreux propriétaires, ne veulent pas entendre la réalité sur les prix du marché de leur bien, qui peut être différent de la moyenne relayée par les médias (défauts, problèmes de copropriété, nuisances de voisinage, travaux importants, beaucoup d’espace perdus …)
Les agents pour obtenir les mandats, prennent le bien au prix demandé par les vendeurs.  Sachant pertinemment, qu’après quelques mois, c’est le propriétaire qui réclamera la baisse de prix.
Le danger de cette démarche, est que des ventes à un prix supérieur à celui proposé à la fin de cette démarche, aurait pu être vendu.  Entrainant, un manque à gagner parfois conséquent pour le propriétaire.

Non conseil de l’acheteur sur des défauts évidents du bien convoité (le client c’est le vendeur …)
Aucune visite des caves, pourtant souvent révélateurs de problèmes de structures très onéreux dans la copropriété
Problèmes de bruits, odeurs, luminosité
Non remise des procès verbaux d’assemblée générale
Sous estimation des charges réelles, pour rendre l’investissement locatif plus attractif
Non communication jusqu’au jour de la signature de la communication des taxes foncières

Rabais accordé à l’acheteur sans discussion :
Le bien est à un bon prix par rapport au marché, l’acheteur réclame ‘un petit geste de 2 k euro’, on lui donne sans discuter … représentant un manque à gagner non négligeable pour le vendeur.

En cas de location : suivez vos lots
Un agent peux oublier votre appartement lors de sa mise en location pour plusieurs semaines et ne pas le proposer en annonce ou aux personnes qui rendent dans l’agence
Ne pas vous communiquez une proposition de location quelques pour-cent moins élevés que le mandat, vous faisant perdre sur une location qui dure 3 ans en moyenne beaucoup, plus que la remise demandée par le locataire, le bien restant inoccupé plus longtemps
Ne pas vous proposer de baisse de loyer pour pouvoir obtenir une assurance loyers impayés (cela m’est arrivé pour 5 euro); non je ne l’ai pas loué il fallait baisser le loyer de 5 euro, pour respecter les critères  (l’appartement était pas loué depuis 3 mois …)

Conclusion : un agent est une personne très importante, qui peut couter cher.
On s’en rend d’autant plus compte quand on en rencontre un agent de qualité, ce qui est fréquent.
Toutefois, il est important, pour un achat aussi important qu’un investissement locatif de comprendre qu’il est là pour défendre les intérêts du vendeur et peux par facilité causer des préjudices importants au vendeur ou à l’acheteur.
Suivez-le en cas de signature de mandat de location
Ne donner jamais de mandat exclusif à un agent, la concurrence est toujours stimulante


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