L’année 2011 a encore été un excellent millésime pour CERENICIMO et l’ensemble du groupe
CONSULTIM FINANCE. Avec le bilan chiffré ci-après :
• 700 millions d’euros de réservations
• 550 millions d’euros d’actes
• 2800 lots actés

L’exercice a été marqué par les tendances suivantes :
- La collecte liée à des motivations uniquement fiscales est en baisse notable. En contrepartie, celle liée à des arbitrages précédemment investis sur des supports financiers vers de l’immobilier d’investissement est en très forte hausse. Cette évolution est certainement à rattacher au contexte macroéconomique et à la bonne adéquation de l’immobilier d’investissement avec les attentes et les craintes des investisseurs particuliers ;
- On notera, par ailleurs, une hausse sensible de la collecte sur l’immobilier géré (LMP/LMNP – dispositif Censi-Bouvard) avec en contrepartie une baisse sur de l’immobilier locatif (dispositif Scellier). Cette évolution des flux est certainement à rapprocher de la stabilité des prix et de la performance de l’immobilier géré face à un immobilier résidentiel locatif dont les tarifs n’ont cessé de monter depuis 3 ans avec pour conséquence directe une forte baisse des rentabilités. On constate aujourd’hui un écart de rendement net compris entre 150 et 200 points entre l’immobilier géré sécurisé et l’immobilier résidentiel locatif.

Bilan macroéconomique
A l’heure de s’essayer à l’analyse des enjeux de l’année 2012 ou a minima du premier trimestre, une conclusion s’impose : le degré d’incertitude est tel qu’il est difficile de dresser la moindre conclusion concernant les semaines à venir. Le maître mot de ce début d’année : une absence totale de visibilité sur les terrains économiques et financiers.

Si les certitudes se réduisent comme peau de chagrin, les questions, elles, sont nombreuses. La Banque Centrale Européenne (BCE) va-t-elle se décider à intervenir massivement sur les dettes souveraines des pays de la zone euro en difficulté ? L’euro aura-t-il encore cours dans les mois à venir ? Le système financier européen va-t-il définitivement sombrer avec les Etats qui le composent ?

Les plans de rigueur se succèdent, incapables d’assurer la sortie de cette crise systémique. Chaque nouveau plan casse un peu plus la croissance européenne et donc la collecte fiscale des Etats de la zone euro, générant ainsi la mise en place d’un nouveau plan de rigueur pour contrecarrer les baisses fiscales qui, elles-mêmes, appellent un nouveau plan, spirale sans fin.
Sauf à vouloir ramener le PIB à ceux des années 1990, il est certain que tôt ou tard, la BCE devra intervenir sur les marchés en achetant les dettes souveraines sur le marché secondaire, mais également sur le marché primaire. Cette solution est assurément peu orthodoxe, mais aujourd’hui inéluctable. Reste à savoir à quelle échéance la BCE décidera d’une politique de fond visant à monétiser une partie de la dette. Plus cette intervention sera tardive, plus les économies européennes basculeront dans la récession et plus son intervention devra être massive, rapide et sera incontrôlable.

L’analyse de Benjamin Nicaise, Président de Cerenicimo
Ne nous y trompons pas, la monétisation n’est pas une solution, mais un simple soin palliatif, dont nous paierons très cher les conséquences. Conséquences d’autant plus importantes qu’elles interviendront tardivement et dans l’urgence. Monétiser revient à créer de la richesse virtuelle, sans contrepartie réelle.
Plus de monnaie pour des actifs équivalents générera à coup sûr une forte hausse de l’inflation. Au même titre que la question n’est plus de savoir si la BCE interviendra, mais quand elle le fera, il n’est plus temps de s’interroger sur l’arrivée de tensions inflationnistes, mais sur l’importance de ces dernières.
Nos économies, nos systèmes financiers sont et seront massivement impactés par la crise systémique actuelle malgré les interventions à venir de la BCE. Par contre, dans le cas où cette dernière maintiendrait son orthodoxie passée et choisirait de rester à l’écart de la prise en pension des dettes souveraines, nous irons directement à la chute de l’euro et à la destruction d’une grande partie du système financier et des économies européennes.

Face à ces perspectives qui, dans le meilleur des cas, nous proposent des économies atones, des systèmes financiers hyper fragilisés et une forte hausse des prix et dans le pire des cas, une chute systémique, on comprend aisément que le bon sens des investisseurs privés les ramène vers des actifs tangibles, simples, réels, présentant un bon seuil de résistance aux aléas conjoncturels et structurels.

N’en doutons pas, la période qui s’ouvre devant nous va aboutir à la redéfinition de nombre de valeurs. Les référentiels passés qui prévalaient dans nos choix d’épargne n’auront bientôt plus cours, il convient ainsi de redéfinir les notions de rendement et de risque et de juger les supports à l’aune d’une analyse intégrant inflation/rendement/risque.

Un exemple : il semblait hier normal à tout le monde qu’un emprunt d’Etat ait un rendement bien inférieur à celui d’un actif immobilier, car il n’y avait – a priori - aucun risque sur les signatures souveraines. Que préférons-nous aujourd’hui un actif réel et résilient avec un rendement indexé sur l’inflation, ou une obligation souveraine avec un faible rendement et un important risque de contrepartie ?