Avec plus de 17,2 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise en France, l’année 2011 s’achève sur une belle performance malgré une conjoncture grippée par la crise des dettes souveraines. Ainsi, en dépit du ralentissement anticipé, le marché a confirmé son dynamisme au cours du 4ème trimestre avec plus de 7 milliards d’euros d’engagements, soit une progression de 12 % comparativement à la même période de 2010.

Cette bonne tenue du marché peut surprendre, cependant plusieurs facteurs peuvent justifier cette tendance. Dans un premier temps, un grand nombre de transactions d’envergure initiées il y a plusieurs mois se sont concrétisées en fin d’année. En effet, 23 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont été recensées au cours du 4ème trimestre. Par ailleurs, dans un contexte où les marchés financiers restent fortement volatils et les obligations peu rémunératrices, l’immobilier apparaît comme une valeur refuge. A cela s’ajoute l’effet de clôture d’activité de fin d’année ainsi que la fin programmée de l’abattement sur la plus-value liée à l’article 210E du code général des impôts.

Les acteurs disposant d’importantes liquidités, et faisant peu appel à l’effet de levier, restent les plus actifs, à l’image des assureurs ou des SCPI qui ont concentré près de 36 % des volumes investis en 2011. En termes de nationalité, les acteurs français restent majoritaires avec 65 % des engagements. Après avoir représenté 20 % des volumes investis en 2010, les acteurs allemands affichent un recul avec seulement 9 %. La réforme des fonds allemands aura eu raison de la stratégie des investisseurs outre-Rhin sur le marché français, plus présents à l’arbitrage qu’à l’acquisition au cours de l’année 2011.

Parmi les grandes tendances qui auront également marqué l’année 2011 figure le retour des ventes de portefeuilles, en hausse de 96 % comparativement à 2010. Parallèlement, la reprise des grandes transactions (supérieures à 100 millions) aura fortement contribué au dynamisme du marché avec une progression de 42 % des volumes par rapport à 2010. Enfin, la hausse des investissements en bureaux en Régions aura également permis de fluidifier le marché avec des volumes multipliés par 2,25.

A l’heure où la crise de liquidités pourrait s’accentuer, les organismes bancaires devraient renforcer leurs exigences en termes de fonds propres et rehausser le coût du crédit, s’assurant ainsi une prime de risque raisonnable. Le financement immobilier par recours à l’effet de levier qui avait d’ores et déjà été fortement restreint depuis 2009, pourrait s’avérer de nouveau difficile. Sous l’effet d’un repli de la demande, une progression des taux de rendement moyens pourrait dans ce cas être envisagée au cours des prochains trimestres, notamment pour les actifs secondaires. L’aversion au risque restera forte au cœur d’une croissance économique atone et des marchés sous-jacents affaiblis. L’offre pourrait ainsi se confronter à une demande encore plus sélective. Le recul des volumes d’investissement en France semble donc inévitable en 2012, avec des prévisions qui s’établissent autour de 12 milliards d’euros.

Source : AT A GLANCE - BNP Paribas Real Estate - Research Janvier 2012