2011 : la meilleure année pour le marché de la logistique en France depuis 3 ans

Selon BNP Paribas Real Estate, 2,2 millions m² d’entrepôts ont été transactés en France en 2011, soit 33 % de plus qu’en 2010. « Après un début d’année morose, le marché n’a cessé de progresser de trimestre en trimestre, pour atteindre le chiffre record de 855 000 m² au 4ème trimestre. L’aggravation de la crise des dettes souveraines à partir d’août n’a donc pas pour l’instant impacté le marché logistique français », précise René Jeannenot, Responsable du pôle Activité/Logistique Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Ces bons résultats sont la conséquence à la fois du retour des logisticiens, dont les transactions avaient fléchi à partir de 2009, et du dynamisme des distributeurs. En effet, en 2011, près de la moitié des transactions ont été réalisées par les distributeurs, qui se positionnent sur des surfaces plus importantes que les autres utilisateurs. 2011 marque ainsi le retour des grandes transactions (supérieures à 40 000 m²), parmi lesquelles on compte celles de Conforama sur 67 000 m² à Saint-Georges d'Espéranche (Isère), Boulanger sur 50 000 m² dans le Maine-et-Loire ou bien ND Logistics sur 50 000 m² au Coudray-Montceaux (Essonne).

Parallèlement, l'offre à un an a entamé sa décrue dès le début d'année, pour atteindre 3 millions de m² en décembre 2011 (soit une baisse de 20 % comparativement à décembre 2010). Cette diminution, qui concerne toutes les catégories d'entrepôt, s'explique par deux facteurs : le très bon niveau de commercialisation ainsi que l’absence d'offre neuve arrivant sur le marché. Les bâtiments neufs de classe A, plébiscités par les utilisateurs, ont vu leur niveau d'offre décroître de 38 % en un an. Pour pallier à ce manque d'offre neuve, les utilisateurs se sont alors intéressés aux bâtiments de classe A de seconde main, dont le stock n'avait cessé d'augmenter depuis 2006. Ils se sont également tournés vers des opérations en compte propre et clé-en-main qui ont été particulièrement nombreuses cette année avec 655 000 m².

L'offre neuve ne représente plus que 17 % de l'offre globale, soit son plus bas niveau depuis 2004. On compte néanmoins un volume croissant d'opérations actuellement en stand-by mais dont le permis de construire est en cours d’obtention ou a été obtenu. Elles représentaient 1,8 million de m² en décembre 2011.
« La Région parisienne regroupe la moitié des transactions avec 1,1 million de m², dont 356 000 m² de comptes propres et clé-en-main. La taille des transactions est bien équilibrée et l’on note 4 opérations supérieures à 40 000 m² », commente René Jeannenot en rajoutant « dans ce contexte, le département Logistique Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate a réalisé une excellente année 2011 avec près de 200 000 m² transactés (entrepôts de plus de 5 000 m²) ».

L'augmentation du nombre des transactions a profité principalement aux secteurs Est et Sud de l’Ile-de-France ainsi qu'à la 3ème couronne, confirmant le desserrement géographique de la logistique dans la région. Les grands distributeurs nationaux, dans un mouvement de réorganisation de leurs schémas logistiques, ont réalisé de nombreuses transactions. On peut notamment citer Franprix sur 50 000 m² à Saint Mard (77), Decathlon sur 33 000 m² à Marne-la-Vallée (77) et la FNAC sur 23 000 m² à Wissous (91).

L'offre à un an a diminué de 7 % pour atteindre 1,4 million de m² dont la moitié seulement est constituée d'entrepôts de classe A. La répartition géographique de cette offre « prime » est très contrastée. En effet, les secteurs Ouest, Nord et Est seront bientôt en manque d’offres de qualité, cette dernière étant très concentrée sur le Sud.

Les marchés logistiques des grandes métropoles de la dorsale Nord-Sud ont été particulièrement performants en 2011. Les marchés de Lyon, Lille et notamment Marseille ont connu une augmentation de leurs commercialisations après une année 2010 en retrait. Ces chiffres s'expliquent en partie par le retour des grandes transactions, comme celles de Geodis à Port-Saint-Louis-du-Rhône (13) sur 64 000 m², Logistique Grimonprez à Lesquin (59) sur 47 000 m² ou Carrefour dans la Plaine de l'Ain (01) sur 35 000 m². Dans ces marchés, le niveau d’offre a chuté en un an et représente moins d’une année de transactions à Lille et à Marseille.

Les loyers ont affiché une grande stabilité en 2011 mais pourraient être impactés positivement par la baisse de l'offre dans les prochains trimestres. Ils s'établissent à 44-53 €/m² en Région parisienne, 40-43 € à Lille et 40-42 € à Lyon et Marseille.

«Le Marché des entrepôts devrait encore bien se comporter en 2012, le niveau des demandes exprimées, en ce début d’année, restant satisfaisant. Le contexte économique actuel et les nouveaux modes de consommation contribueront encore à la réorganisation de ce secteur. L’offre de classe A devrait poursuivre sa baisse en particulier en Région parisienne. Ces différents éléments permettent d’espérer un redressement des valeurs locatives en 2012 sur les secteurs les plus dynamiques», conclut René Jeannenot.