Au cours de l’année 2011, ARGAN a réalisé un volume d’investissement de 93 M€, représentant 162.500 m², et se décomposant en trois acquisitions :
- 11 mars : messagerie multimodale neuve (route, rail, fleuve) de 20.000 m² louée à Géodis BM pour 12 ans fermes et située à Bonneuil sur Marne (94),
- 30 novembre : deux plateformes pour une surface totale de 142.500 m² (plus une extension de 12.500 m² à livrer en 2012) louée à FM Logistic pour 9 ans fermes, situées sur la dorsale logistique Nord /Sud.

ARGAN a poursuivi ses opérations d’arbitrages d’actifs non stratégiques ou arrivés à maturité pour un total de 32.000 m² : une plateforme de 16.000 m² située à Orléans et cédée en juillet 2011 et une de 16.000 m² située à Reims, sous promesse au 31 décembre 2011, et dont la vente authentique est planifiée au 3 février.
Le patrimoine exprimé en surface a progressé de 16%, passant de 806.000 m² fin 2010 à 936.500 m² fin 2011. Sa valorisation progresse de 14%, passant de 539,3 M€ fin 2010 à 614,9 M€ hors droits, faisant ressortir un taux de capitalisation à 7,8 % hors droits (7,5 % droits compris), stable par rapport au 31 décembre 2010.
La durée ferme résiduelle moyenne pondérée des baux se maintient à 5,8 ans, grâce à une durée ferme pondérée de 9,4 ans sur les acquisitions de l’année 2011.
L’âge moyen pondéré du patrimoine s’établit à 6,9 ans.
Le taux d’occupation du patrimoine reste de 100%.

Cash flow courant de 39,6 M€, en progression de +14%
Sur l’exercice 2011, les revenus locatifs nets d’Argan s’établissent à 43,5 M€ en croissance de 15% par rapport à l’année précédente. Le cash flow courant généré est de 39,6 M€, en croissance de 14%.
La CAF nette après endettement financier et impôt courant ressort à 23,6 M€ en croissance de 13%. Les frais de fonctionnement et de structure sont toujours maîtrisés et s’établissement à 3,1 M€, soit 7,1% des revenus locatifs 2011.
La variation de juste valeur sur le patrimoine est légèrement négative de -1,4 M€, le résultat des cessions est de -1,2 M€. Ainsi, le résultat opérationnel après variation de juste valeur ressort à 36,8 M€ et le résultat net part du groupe s’établit à 19,8 M€, après prise en compte du coût de l’endettement financier.

Point sur la situation financière
Au 31 décembre, la dette financière brute en capital relative au patrimoine s’établit à 463,1 M€. La LTV nette (Dettes financières nettes/ valeur d’expertise (hors droits)) s’améliore et s’établit à 69,6%. Pour les années à venir, les montants des remboursements de la dette (23,3 M€ en 2011) additionnés aux désendettements générés par les arbitrages, seront supérieurs aux montants des nouvelles dettes contractées, entrainant ainsi une baisse de la LTV.
Par ailleurs, le groupe rappelle qu’il n’est soumis à aucun respect de ratios ou covenants liés à la valorisation de son patrimoine, envers les établissements financiers dans le cadre de ses contrats de prêts.
Le coût moyen de la dette au 31 décembre 2011 ressort à 3,90%, avec une exposition aux taux variables réduite à 18% de la dette totale.

ANR de liquidation par action de 14,2 €
L’ANR hors droit progresse de 151,4 M€ à 195 M€ à fin 2011, soit une hausse de 43,6 M€, dont 35,6 M€ d’augmentation de capital réalisée en avril 2011. Compte tenu de l’effet dilutif de cette opération, l’ANR de liquidation (hors droits) s’établit à 14,2 € par action contre 14,9 € par action au 31 décembre 2010.

Proposition d’un dividende de 0,80 € par action, représentant un rendement de 7 %
Argan proposera à l’assemblée générale du 30 mars prochain le versement d’un dividende de 0,80 € par action en hausse de 7% et proposera d’opter pour le paiement du dividende en actions. Ce dividende représente un taux de rendement de 6,9% sur la base de la moyenne du cours de l’action en décembre 2011 (de 11,52 €) et la mise en paiement est prévue le 15 mai 2012.

Perspectives 2012
ARGAN dispose d’une visibilité exceptionnelle pour l’année 2012, 8 contrats ayant déjà été conclus (baux signés, terrains acquis et financements contractés).
Ces contrats représentent pour 2012 :
- 8 nouvelles bases logistiques et 1 extension
- 4 nouveaux locataires : Auchan, Célio, FNAC et Mr Bricolage
- Un montant d’investissement de 154 M€
- Une dette de 129 M€, contractée au taux moyen pondéré de 3,30%, dont un tiers est swappé
- Une surface totale de 238.000 m²
- Des loyers annualisés de 12 M€
Argan poursuivra en parallèle son programme d’arbitrage d’actifs non stratégiques ou arrivés à maturité avec un projet de cessions de l’ordre de 90.000 m² en 2012.

ARGAN devrait ainsi enregistrer en 2012 des revenus locatifs de 50,5 M€, en croissance de 16%, réalisant ainsi une 12ème année consécutive de croissance à 2 chiffres de ses revenus.
Au cours de ces trois exercices, Argan aura ainsi réalisé 417 M€ d’investissements répartis en 15 nouvelles bases logistiques représentant 640.000 m² pour des loyers annualisés de 32,5 M€

En 3 ans, le patrimoine d’Argan aura :
- Doublé en surface pour atteindre 1,1 million de m² fin 2012
- Doublé en valeur, avec une valeur estimée de 715 M€ hors droits fin 2012
- Rajeuni avec un âge moyen de 6,1 ans fin 2012
- Conservé une durée ferme pondérée de 5,8 ans à fin 2012