A l’occasion de la 6e Semaine d’information sur les droits des familles (13-17 février 2012), la Chambre des Notaires fait le point sur le nouveau régime de taxation des plus-values immobilières, qui est entré en vigueur le 1er février 2012.

Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d'une cession à titre onereux (vente).

Les biens imposables sont les immeubles (bâtis ou non bâtis), les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc) et les parts de sociétés à prépondérance immobilière (dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de leur valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation).

Aucun abattement n’est appliqué les 5 premières années de détention du bien immobilier, puis le montant de la plus-value brute est réduit de :

• 2 % par an à compter de la 6e année de détention et jusqu’à la 17e année incluse ;
• 4 % par an à compter de la 18e année de détention et jusqu’à la 24e année incluse ;
• 8 % par an à compter de la 25e année de détention et jusqu’à la 30e année incluse.

Le taux applicable (prélèvements sociaux compris) est de 32.5 %.

Les nouvelles exonérations

Vente de la résidence secondaire pour acquérir une résidence principale. Il est possible pour un vendeur d’être exonéré de plus-value lors de la première cession d’une résidence secondaire dès lors :

• qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la vente,
• qu’il réemploie le prix de vente, en totalité ou partiellement, dans les vingt-quatre mois, à l’achat ou à la construction d’un logement affecté à la résidence principale. En cas de remploi partiel du prix de vente, la plus-value est exonérée à hauteur de la différence entre le montant du remploi et le prix de cession.

Cette mesure s’applique aux cessions intervenues à compter du 1er février 2012.

Le droit de surélever. Sont exonérés de plus-values les bénéficiaires de droit de surélévation qui le cèdent avant le 31 décembre 2014, à condition que leurs acquéreurs s’engagent à achever des locaux destinés à l’habitation dans le délai de quatre ans suivant la cession.Cette exonération s’applique dans les mêmes conditions aux plus-values réalisées par les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu.

Le départ en maison de retraite. Les personnes qui partent vivre dans certains établissements, notamment les maisons de retraite ou les foyers pour adultes handicapés, et qui par la suite vendent le bien qui a constitué leur résidence principale, sont exonérées de plus-values si la cession intervient dans le délai de deux ans suivant leur entrée en établissement. Ces personnes ne doivent pas être redevables de l’ISF et leur revenu fiscal doit être inférieur à un certain montant.

Régime transitoire pour les cessions de terrains nus constructibles

Ces cessions continuent de bénéficier du régime applicable avant le 31 janvier 2012 lorsque les terrains ont été classés en zone urbaine ou à urbaniser par le plan local d’urbanisme de la commune concernée ou dans une zone où les constructions sont autorisées par une  carte communale. La promesse doit avoir été enregistrée avant le 25 août 2011 et la vente conclue avant le 1er janvier 2013.

Particularité en matière de revente du bien immobilier acquis sous le régime de la vente d’immeuble à rénover

Le calcul de la plus-value imposable est modifié. Le prix d’acquisition à retenir est le prix d’achat du bien auquel il faut dorénavant ajouter le montant des travaux.