Immobilier de bureaux : le marché régional analysé au peigne fin

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Le marché des Régions (Aix/Marseille, Bordeaux, Dijon, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice/Sophia, Orléans, Rennes, Rouen, Strasbourg et Toulouse) a fait une belle performance en 2015 avec 1 440 000 m² placés, soit +9 % par rapport à 2014 et sa moyenne décennale. BNP Paribas Real Estate propose son analyse.


« Cette performance des marchés régionaux est en grande partie due aux transactions de très grandes surfaces (> 5 000 m²), qui sont en hausse de 24 % par rapport à 2014. Le segment des moyennes surfaces (1 000 – 5 000 m²) se maintient (+4 %), ainsi que le socle des petites surfaces (+7 %) qui ne représente plus que 48 % des volumes placés quand sa moyenne en séquence long terme se situe plutôt autour de 60 % » souligne Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des Régions.


L'année 2015 est caractérisée par un poids historiquement élevé des comptes propres et clé-en-main locatifs. Leur volume s'élève à 373 000 m², le plus haut niveau de loin des dix dernières années, en hausse de 63 % par rapport à 2014. Ces opérations représentent plus de la moitié des transactions dans le neuf et sont surreprésentées dans le segment des grandes surfaces : elles pèsent pour 65 % des transactions neuves supérieures à 1 000 m² et sur 32 transactions neuves supérieures à 5 000 m², 26 sont des comptes propres ou clé-en-main locatifs. Deux secteurs d'activité économique sont moteurs et pèsent à eux seuls près de 60 % des volumes traités en régions : l'industrie (34 %) et le secteur public (23 %), portés par les grands regroupements, et particulièrement dans le secteur de l'énergie.


Lyon reste de très loin le premier marché régional. Après un début d'année difficile, le marché a connu un rattrapage exceptionnel au quatrième trimestre le plaçant à 273 000 m² et lui offrant l'une des meilleures performances des 10 dernières années. Ce résultat est imputable au retour des grandes transactions sur le marché : 12 opérations de plus de 5 000 m² pèsent pour 105 000 m², soit près de 40 % du volume.


Avec 172 000 m² commercialisés, le marché lillois est stable et conforte sa deuxième place. L'absence d'offre neuve dans les secteurs recherchés conduit les utilisateurs à reporter leurs projets dans le temps ou à s'orienter, dans quelques cas, vers des disponibilités de seconde main. Les prochaines livraisons significatives d'immeubles dans la métropole pourraient ainsi permettre au marché de repartir à la hausse, mais n'interviendront pas avant 2017 et 2018.


2015 est une très bonne année également pour le marché d'Aix / Marseille, en progression pour la troisième année consécutive et qui occupe en 2015 la troisième place des marchés régionaux. Cette progression s'explique par la performance historique du marché d'Aix-en-Provence avec 70 000 m² placés. Le marché marseillais quant à lui a connu une année moins prolifique et se situe à 73 000 m², soit un retrait de 18 % par rapport à 2014. L’absence de grandes transactions supérieures à 5 000 m² reste la principale raison de ce repli.


Toulouse, qui était sur le podium l'an dernier, se retrouve en quatrième position des marchés régionaux avec 116 000 m² placés, soit un retrait de 17 %. Ce résultat est dû à une baisse significative des transactions supérieures à 1 000 m², en partie explicable par le retrait des transactions dans le secteur de l'aéronautique.


Fait nouveau en 2015, Bordeaux et Nantes reviennent dans le club des villes où la demande placée est supérieure à 100 000 m². On constate d'ailleurs une réelle dynamique sur l'arc Atlantique si l'on ajoute la performance de +27 % de Rennes à 89 000 m². La huitième place du classement est occupée par Montpellier qui enregistre une belle progression de +10 % pour 78 000 m² en 2015.

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Pour l'année 2016, il y a des raisons d’être confiant, car la demande est globalement stable, et plus particulièrement dynamique à Strasbourg, Lille, Lyon, Aix/Marseille et Montpellier. Pour les utilisateurs, regroupement des équipes et rationalisation restent les principaux critères.


À noter : BNP Paribas Real Estate vient de signer deux deals supérieurs à 5 000 m² à Lyon et Lille et a plusieurs négociations supérieures à 5 000 m² qui devraient aboutir au premier semestre à Nantes, Lille, Bordeaux, Marseille et Toulouse.


« Outre une demande soutenue et une conjoncture économique favorable que l’on voit poindre avec une croissance du PIB attendue de 1,2 % en 2016, il faudrait trois ingrédients supplémentaires pour que le marché reste à un bon niveau cette année.

Il faudrait que les prix restent mesurés dans le neuf, que les bailleurs offrent plus de flexibilité sur les baux et mettent tout en oeuvre pour adapter l’offre aux attentes des utilisateurs, c’est-à-dire qu’ils rénovent leurs locaux ou poursuivent leurs investissements en blanc dans les villes et les quartiers d'affaires qui en manquent » conclut Jean-Laurent de La Prade.

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