Immobilier : « La baisse des taux jusqu’à quand ? »

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Point de vue d’Olivier Eluère, économiste chez le Crédit Agricole.


Le marché résidentiel est en nette reprise depuis début 2015. Le nombre de transactions de logements a progressé de 15% sur un an en 2015. Dans l’ancien, il a retrouvé les niveaux antérieurs à la crise de 2008. Le mouvement s’est confirmé début 2016. Les prix repartent à la hausse, même si le mouvement reste encore modéré. Le rebond a été marqué également sur le crédit habitat.


Cette reprise est-elle une embellie passagère, liée aux très bas niveaux des taux de crédit, ou le démarrage d’un cycle haussier durable ?


La reprise récente est principalement liée à deux facteurs, la baisse marquée des taux de crédit et le plan de relance dans le neuf. Mais plusieurs fragilités persistent. Le marché n’est pas véritablement « assaini ». Les prix se sont peu corrigés et demeurent très élevés, même s’ils ne sont plus surévalués. Et l’environnement économique reste assez mitigé.


En 2016-2017, les déterminants du marché immobilier vont évoluer à peu près dans le même sens. Outre les éléments précités, rappelons les soutiens à la demande (démographie, retraite, valeur refuge) et l’absence de montée significative des risques sur les crédits habitat.


Le seul facteur incertain est le niveau des taux de crédit. Ils sont à nouveau en repli début 2016. Deux scénarios sont possibles. Nous privilégions un scénario de légère remontée des taux OAT et des taux de crédit fin 2016 et en 2017. L’effet d’aubaine pourrait donc s’atténuer. Mais un autre scénario est possible, un maintien des taux longs et des taux de crédit à un niveau très bas, voisin de celui de début 2016.


Dans notre scénario central de légère remontée des taux, les volumes de transactions dans l’ancien seraient stables en 2016 et en léger repli de 5% en 2017. Les volumes seraient en hausse de 10% dans le neuf en 2016 et à peu près stables en 2017, grâce aux mesures de soutien. Les prix de l’ancien seraient en légère hausse, +2% par an. Dans l’autre scénario, le marché resterait très soutenu et les prix accéléreraient.

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