Immobilier : les « fondamentaux du Viager »

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Point de vue de Stanley Nahon, Directeur général de Renée Costes Viager


Quand le viager répond à des problématiques sociétales
Incontestablement, l’immobilier se positionne comme un placement privilégié auprès des français. Dans ce contexte, force est de constater qu’il connait depuis une dizaine d’années une très forte croissance au regard des nombreux apports liés à ce dispositif. Avant toute chose, il convient de donner une courte définition de ce que représente le viager.


Les grands principes du viager
Le viager ("temps de vie"), est une vente réunissant un acquéreur-investisseur (débirentier) qui verse à un vendeur (crédirentier) un bouquet à la signature de l'acte authentique, puis une rente mensuelle sa vie durant. Ce contrat a pour particularité de comprendre un aléa concernant la fin du contrat (article 1964 du Code civil).


La vente immobilière en viager peut s'effectuer sous deux aspects : le viager occupé (95% des ventes) et le viager libre (5% des ventes). Dans le premier cas le vendeur continue d'habiter chez lui, dans le second cas il n'y habite plus et laisse à l'acquéreur-investisseur la possibilité d'habiter ou de louer le bien.


Le contrat en viager est un contrat équilibré, sécurisé et proposant de réels avantages pour le crédirentier (cadre fiscal, clause résolutoire...) et également des avantages pour le débirentier (rentabilité de 6 à 8% selon cas, acquisition sans recours au crédit bancaire...).


Le viager côté vendeur
Si la vente en viager trouve de nombreux adeptes, c’est parce qu’elle permet au vendeur de profiter de revenus supplémentaires à un moment où, souvent, l’essentiel de ses revenus est constitué d’une retraite ou d’une pension.


Grâce au viager, le vendeur s’assure une rente jusqu’à la fin de ses jours. En outre, le vendeur bénéficie d’avantages fiscaux sur sa rente (abattements fiscaux de 30 % à 70 % en fonction de son âge). Ainsi, le vendeur est assuré d’une retraite confortable tout en continuant de vivre chez lui, s’il décide de conserver son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).


Le viager pour l’acheteur
L'acquéreur-investisseur (débirentier) réalise un investissement locatif sécurisé. La décote d'occupation correspond à des "loyers". Ces loyers théoriques ne sont pas fiscalisés puisqu'ils sont directement déduits lors de l'achat. Les rentes, quant à elles, constituent le remboursement du crédit-vendeur. L'acquéreur-investisseur fait une acquisition à son rythme et n'a aucun intérêt à devoir puisqu'il ne s'agit pas d'un crédit bancaire. Selon les cas, les débirentiers réalise un placement offrant une rentabilité moyenne constatée entre 6 et 8%.


Au regard de ces fondamentaux, le viager se positionne comme la plus ancienne retraite du monde et une solution adaptée aux enjeux contemporains répondant à la fois aux besoins des séniors et des épargnants. À n’en pas douter, le marché du viager devrait donc continuer de se développer durablement et se positionner comme l’un des placements préférés des Français.

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