Immobilier coté : l’indexation des baux commerciaux, bouclier contre la résurgence de l’inflation

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Point de vue de Laurent Saint Aubin - Sofidy


Le secteur de l’immobilier a été affecté en bourse par la remontée des taux longs depuis septembre.  Le retournement du marché obligataire ne fait qu’accompagner la hausse des anticipations d’inflation qui, en zone Euro, devrait atteindre 1,5% en 2017 vs 0,8% en rythme annuel actuellement. La question de la protection de la valeur des actifs contre la hausse des prix sera donc centrale à l’avenir et mettra en lumière l’intérêt de l’immobilier à cet égard.


Rappelons en effet que les baux commerciaux sont généralement indexés, soit directement sur l’indice des prix à la  consommation, soit, en France, sur des indices composites intégrant également  une référence à la croissance (25% de  l’indice des loyers commerciaux est fondé sur l’évolution de la moyenne du Chiffre d’Affaires des commerçants tandis que 25% de l’indice des loyers des activités tertiaires applicable aux immeubles de bureaux est tiré de la progression moyenne annuelle du PIB en valeur).


Depuis le second trimestre 2013, l’indexation était devenue négligeable comme en témoigne l’évolution des loyers des centres commerciaux d’Unibal-Rodamco à périmètre constant : Une remontée progressive de la croissance et de l’inflation seront donc de vrais vecteurs de croissance des cash-flows des foncières dans les années à venir.


À noter par contre, en Allemagne, que les nouveaux baux commerciaux sont généralement indexés sur l’indice des prix à la consommation avec un décalage d’un an (Deutsche Euroshop) ou une fois qu’une hausse cumulative de 5% a été atteinte (exemple d’Alstria pour les baux signés avec de grands locataires comme les villes de Hambourg et de Berlin, Daimler ou Bilfinger). Par ailleurs, la pratique (même si la loi le permet) est de ne pas indexer les loyers d’habitation. Ces derniers évoluent donc pour leur part exclusivement en fonction de la révision, tous les deux ans, du Mietspiegel index (loyers de proximité comparables) et de l’évolution éventuelle du niveau d’équipement / modernité de l’appartement concerné.

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