Immobilier d’entreprise : le marché allemand termine l’année en beauté

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« Le dernier trimestre 2016 a été marqué par des investissements en masse. Ces trois derniers mois représentent à eux seuls un chiffre d’affaires de près de 19,6 milliards d’euros. Cette performance record élève le volume total de transactions sur l’année à 52,6 milliards d’euros, soit la troisième meilleure performance jamais enregistrée. L’intérêt dont ont fait preuve les acteurs du marché s’est renforcé, ce qui est d’autant plus remarquable que bon nombre d’entre eux ont été pénalisés par une offre parfois inadaptée », déclare Piotr Bienkowski, CEO de BNP Paribas Real Estate Germany.


Comme prévu, les immeubles de bureaux ont dominé le classement des actifs avec près de 44 % du chiffre d’affaires cumulé (23,03 milliards d’euros). Les locaux commerciaux se classent en deuxième position avec un quart des investissements totaux (12,96 milliards d’euros). C’est la deuxième meilleure performance en neuf ans. La hausse des investissements hôteliers se poursuit et dépasse amplement le record de 2015 avec un total de 5,18 milliards d’euros pour 2016. Le segment logistique continue sa progression positive avec 4,44 milliards d’euros d’investissements. Les centres de soin, notamment les maisons de retraite, ont représenté un chiffre d’affaires de 5,5 % et se sont imposés comme une classe d’actifs à ne pas négliger.


Avec 35,1 milliards d’euros d’investissement, les biens individuels ont totalisé près de 1700 transactions. Francfort était au centre de l’attention grâce à la vente de la Commerzbank Tower et de la TaunusTurm. La ville de Munich, quant à elle, s’est trouvée sous les projecteurs en décembre avec la conclusion des contrats de vente des Highlight Towers qui concourent dans la même catégorie.


Les investisseurs allemands sont toujours majoritaires puisqu’ils sont à l’origine de 57 % du volume de transactions. Les acteurs de marchés étrangers ont toutefois augmenté leur contribution tout au long de l’année pour atteindre une part finale de 43 %. Cette hausse s’explique principalement par la part d’investissement dans des portefeuilles accrue au second semestre : il s’agit d’un segment de marché où les investisseurs étrangers restent majoritaires. Dans ce cas, ils représentent 65 % de la totalité de ces investissements contre moins d’un tiers des transactions unitaires. Les investisseurs provenant d’autres pays d’Europe ont été de loin les plus dynamiques, avec 23 % du volume global. Les acteurs d’Amérique du Nord arrivent deuxièmes avec 14 %. Les acheteurs d’Asie et du Moyen-Orient ne sont pas en reste avec plus d’un milliard d’euros investis pour chacun dans des biens commerciaux allemands.


« Les investissements dans les principales villes d’Allemagne (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich) s’élèvent à 27,48 milliards d’euros. Même si ce chiffre correspond à une baisse modérée de 7 %, il s’agit de la troisième meilleure performance jamais enregistrée. Cette légère baisse du chiffre d’affaires s’explique par une offre inadaptée, notamment sur le segment core des grandes unités », précise Sven Stricker, responsable de l’investissement chez BNP Paribas Real Estate Germany. Francfort a repris la première place du classement des villes avec 6,69 milliards d’euros (+11 %). Munich arrive juste derrière avec 6,37 milliards d’euros (+6 %), ce qui représente le deuxième plus grand chiffre d’affaires jamais réalisé pour une ville. On enregistre également une forte hausse des investissements sur le marché d’Hambourg dont le volume de transactions s’élève à 4,74 milliards d’euros (+19 %) et qui se classe quatrième du pays.


« Après une chute marquée tout au long de l’année, les rendements prime ont, dans certains cas, poursuivi sur cette tendance au dernier trimestre. Cela vient souligner la remarquable résistance de l’intérêt des investisseurs et la hausse croissante de la compétition en matière de biens attractifs », ajoute Sven Stricker. Cette dynamique s’est notamment maintenue à Berlin, la capitale affichant désormais aux côtés de Munich le rendement prime de bureaux le plus bas du pays avec 3,30 %.
« La forte demande, déjà nette pendant l’année, s’est maintenue jusqu’au dernier trimestre et a atteint un nouveau record comme cela était attendu. En réalité, les transactions ont représenté plus d’un million de m² sur le dernier trimestre uniquement. Sur l’année 2016, ce chiffre s’élève à 3,72 millions de m² ; ce nouveau record dépasse celui de 2000 », déclare Marcus Zorn, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate Germany.


À quelques exceptions près, toutes les grandes villes ont contribué à cette relance des transactions. Berlin a apporté la meilleure contribution, avec 838 000 m² (+3 %). Munich arrive deuxième avec 778 000 m² (+5 %). Francfort reprend la troisième place avec une performance de 551 000 m² (+26 %), son meilleur résultat en quatre ans venant confirmer la tendance à la hausse déjà affirmée en 2015.


En 2016, le taux de vacance a poursuivi sa baisse constante depuis 2010. Les chiffres cumulés pour les grandes villes s’élèvent à environ 5,67 millions de m². Cela représente 8,5 % de moins que l’année précédente et constitue le taux le plus bas de ces quinze dernières années. Ce chiffre traduit également l’évolution stable des marchés de bureaux allemands qui, malgré une demande soutenue, sont encore loin de la surchauffe.


La situation à Berlin est toutefois problématique, puisque le volume de surfaces disponibles a diminué d’un tiers en glissement annuel pour atteindre 542 000 m², soit un taux de vacance de 2,8 % seulement. Cologne affiche également une forte baisse de 21 % à 404 000 m², et le taux de vacance se rapproche des 5 %. À Munich, (-8 %, 855 000 m²), ce taux n’est que de 2,8 % en zone urbaine, comme à Berlin. Cette année, le taux de vacance sur le marché de Francfort pourrait passer sous le seuil des 10 % auxquels il s’élève actuellement après avoir atteint 7,5 %.


À l’exception des plus petites locations à Essen (14 €/m²) et Leipzig (13 €/m²), où les loyers sont restés stables, toutes les villes analysées ont enregistré des hausses de loyers prime en glissement annuel. Là encore, Berlin tire son épingle du jeu avec une hausse du loyer prime de 14 % à 28,50 €/m² sur les douze derniers mois.

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