L’acquisition d’un bien immobilier à titre professionnel passe le plus souvent par le biais d’une société civile immobilière (SCI). Deux régimes fiscaux sont alors envisageables : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Analyse comparative de la Banque Populaire.

Le choix de l’IR
Le dirigeant va devoir payer des impôts sur les revenus liés aux loyers perçus par sa SCI. Il bénéficie d’une déduction fiscale liée à son emprunt, mais uniquement sur les intérêts versés et non sur le capital.
Hypothèse : le taux marginal d’imposition du dirigeant est de 40 %, et sa SCI perçoit 100 K€ annuels de loyers tout en remboursant 100 K€ annuels d’emprunt immobilier.
Dans le cas où ce remboursement de crédit est constitué la première année de 60 K€ d’intérêts et de 40 K€ de capital, son impôt lié à la SCI (en dehors de toutes autres charges déductibles telles que la taxe foncière) est de 40 % de 40 K€, auxquels il faut ajouter 12,1 % (au titre des prélèvements sociaux) de 40 K€. Soit au final 20,84 K€ d’IR.
L’impact fiscal est donc très élevé. Et plus l’emprunt s’approchera de l’échéance, plus la part de remboursement d’intérêts diminuera au profit du remboursement du capital, ce qui alourdira encore l’impôt.
L’avantage de cette option est lié à la revente. Dans le cas d’une cession d’une SCI ayant choisi l’IR ou de son bien immobilier, aucune fiscalité n’est exigée sur la plus-value réalisée après un délai de quinze ans.

Le choix de l’IS
En étant soumise au régime de l’IS, la SCI paie des impôts sur ses résultats. Pour les calculer, elle déduit les intérêts d’emprunt mais aussi l’amortissement de son achat. Par exemple, pour un bien acheté un million d’euros amorti sur vingt-cinq ans, la déduction annuelle s’élève à 40 K€ (un vingt-cinquième du prix d’achat). Autre intérêt : le taux d’imposition est fixé à 15 % jusqu’à 38 120 € de résultat, puis à 33,3 % au-delà.

En revanche, la revente fait cette fois apparaître un inconvénient : la plus-value réalisée lors de la vente du bien immobilier est fortement fiscalisée, de même que la récupération des disponibilités dans le patrimoine personnel.

Au final, le choix dépend donc du taux d’imposition du dirigeant et de son niveau de trésorerie pour réaliser cette opération : l’option de l’IR étant la plus coûteuse à court terme pour les personnes très imposées, l’option de l’IS a souvent leurs faveurs. Mais cette conclusion étant moins évidente pour les dirigeants peu imposés, un calcul au cas par cas s’impose.
 
Le régime d’imposition doit donc être réfléchi en fonction de la situation et des projets de l’investisseur… accompagné par son conseiller Banque Populaire. Celui-ci pourra notamment être amené à recommander une solution alternative consistant à démembrer soit les parts de la SCI, soit le bien immobilier.