A l’heure où la croissance économique française se fragilise, le marché des bureaux en Ile-de-France affiche une performance significative avec 1 043 000 m² commercialisés au cours des six derniers mois. Dans ce contexte, après une hausse lors des trimestres précédents, l’offre à un an se stabilise au 2ème trimestre 2010 avec près de 4,9 millions de m² disponibles.

Malgré cette stagnation générale de l’offre, des disparités existent selon le type d’actif. Ainsi, contrairement aux surfaces de seconde main dont la tendance est à la hausse, le volume des actifs neufs ou restructurés tend à diminuer. De 1 359 000 m² au 2ème trimestre 2009, l’offre à un an neuve disponible supérieure à 5 000 m² est passée à 1 175 000 m² au 2ème trimestre 2010, soit une diminution sur 12 mois de 14%. Tous les secteurs géographiques ne sont pas logés à la même enseigne. Les marchés de la 1ère Couronne Sud, la 2ème Couronne et Paris hors QCA ont connu une baisse significative de leurs volumes disponibles. A l’inverse, les secteurs de Neuilly/Levallois et de La Défense profitent de la livraison prochaine de grandes surfaces, à l’image de l’immeuble Eiffel (33 000 m²) et la tour First (80 000 m²).

L’évolution du volume des mises en chantier permet aujourd’hui d’expliquer la diminution du volume total de grandes surfaces neuves disponibles sur le marché francilien. Depuis le 3ème trimestre 2008, point haut des dernières années, l’offre en chantier pour ce type d’actif a diminué de 58%, affichant au 2ème trimestre 2010 un volume de 547 000 m². Dans le même temps, avec 472 000 m² commercialisés au 2ème trimestre sur 12 mois, la faiblesse actuelle du volume des transactions pour les surfaces neuves supérieures à 5 000 m² permet aujourd’hui de limiter les phénomènes de rareté de l’offre sur ce type d’actif. Ainsi, au 1er juillet 2010, l’offre neuve disponible à un an représente 2,5 fois le volume annuel des transactions en Ile-de-France, bien au-delà de la moyenne décennale qui s’établit à 1,6.
Même si la majeure partie des sous-secteurs franciliens se situent dans une situation où le délai d’écoulement dépasse les 24 mois, certains territoires sont aujourd’hui confrontés à des risques de rareté de l’offre neuve disponible. Ainsi, au 2ème trimestre 2010, le volume annuel des transactions est supérieur à l’offre à un an en 1ère Couronne Sud. A Paris hors QCA, le risque s’est intensifié au 2ème trimestre 2010. Suite à la consommation importante de grandes surfaces neuves, le délai d’écoulement de l’offre s’est fortement réduit, passant de 36 mois au 2ème trimestre 2009 à 16 mois en 2010.

Au final, hormis ces deux secteurs, l’offre neuve disponible à un an est aujourd’hui en mesure de satisfaire la demande de bureaux durant les deux prochaines années. Toutefois, une reprise des lancements en blanc semble nécessaire dans certaines zones afin d’anticiper la reprise du marché au-delà de 2012. Dans le cas contraire, une extension du phénomène de rareté de l’offre neuve disponible pourrait avoir lieu dans certains sous-secteurs franciliens.

Source: BNP Paribas Real Estate – Research – At a glance, septembre 2010.