INTRODUCTION

Création d’une SCI
La Société Civile Immobilière est une société présentant certains avantages fiscaux qui permettent de transmettre son patrimoine en réduisant les frais tels que les droits de succession.
Crée par au moins deux personnes, elle a un patrimoine propre d’un ou plusieurs immeubles donnés en location ou mis à sa disposition.
C’est ainsi qu’elle permet de modifier le régime applicable aux biens des époux et permet une acquisition saine entre concubins.
Attention : si la SCI peut reprendre les biens loués au bénéfice de ses associés, ce n’est pas le cas au bénéfice de leur concubin ou descendant.

LA CONSTITUTION DE LA SCI

Vous pouvez vous-même entreprendre la création ou faire appel à un professionnel.
Les statuts doivent contenir les mentions suivantes :
- Forme de la société,
- Objet social
- La dénomination sociale,
- La durée de la société ne peut excéder 99 ans,
- Le siège social,
- Le montant du capital social il s’agit des apports en natures et numéraires,
- Les apports faits à la société par les associés,
- Les modalités de fonctionnement ; pouvoirs du gérant, les quorums et majorité requise aux assemblées.

NB : Il est possible d’y inclure une clause dite « d’agrément » obligeant ainsi les associés qui peuvent éventuellement s’opposer à une cession qu’ils ne souhaitent pas se voir réalisée.
Ces statuts doivent être enregistrés auprès du RCS et s’il y a un apport de bien immeuble ou droits immobiliers, ils devront être enregistrés, dans les deux mois qui suivent, auprès du bureau des hypothèques du lieu de situation du bien immobilier.
Il faudra bien entendu comme pour toute autre type de société, publier un avis dans un journal d’annonces légales (entre 500 et 800 €), déposer les statuts au greffe du tribunal de commerce, insertion au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.
Il existe un coût fiscal si une dette de l’apporteur est prise en charge par la SCI représentant alors 5% pour un immeuble, droits immobiliers, parts ou actions de sociétés et des droits de mutation ordinaires pour tout autre bien. Quant à la Tva, elle est applicable sur des terrains à bâtir ou immeubles en cours d’achèvement.

IMPOSITION D’UNE SCI

Normalement sous le régime des sociétés de personnes, les résultats sont soumis à l’impôt sur les revenus de chacun des associés. Il s’agit donc des revenus fonciers et plus-values immobilières, sachant que seuls sont déductibles les charges déductibles pour tout propriétaire.
Elle peut bénéficier des dispositifs Borloo et Robien ou encore du régime micro-foncier.
En cas de plus-value sur une cession de d’immeuble la déclaration doit être faite par le gérant auprès des hypothèques dans les deux mois qui suivent la signature de l’acte de vente et avant publicité foncière.
Cependant, elles peuvent être redevables de l’impôt sur les sociétés si l’activité développée est commerciale (marchand de biens, location de meublés). Ce régime est applicable également s’agissant d’une option des associés.
Dans ce cas, les intérêts d’emprunts ou les amortissements peuvent être déduits et le montant de l’imposition est de 15% si :

- Le chiffre d’affaire annuel de la société n’excède pas 7 630 000€,
- Le capital de la société est entièrement libéré et
- Le bénéfice imposable n’excède pas 38 120 € (dans le cas contraire la tranche est de 33.1/3 %).

Attention : S’agissant de l’IS toute plus-value réalisée par la SCI est imposable en tant que plus-value professionnelle.
Ainsi, il vous faut savoir que si la SCI est imposable lors d’une cession de part sur les plus-values immobilières, lorsqu’elle est soumise à l’IS elle est redevable de la plus-value boursière.
Enfin, la CRL (impôt de 2.5% des recettes nettes de la location) est imposable sur des immeubles achevés depuis plus de 15 ans lorsqu’elle est soumise à l’IS.
Toutes les charges peuvent être déductibles conformément à l’article 31 du Code Général des impôts en cas d’élection du régime réel. S’agissant du micro-foncier, la SCI dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € annuel bénéficie d’un a battement forfaitaire de 30% représentant l’ensemble des charges de la propriété. (ART. 132 CGI)
Par exemple : Pour 10 000 € de revenus annuels déclarés, le revenu net imposable sera de 7 000 € après abattement forfaitaire de 30%.

LA DISSOLUTION D’UNE SCI

La dissolution a lieu en cas :
D’arrivée du terme de sa durée (une prorogation est possible)
L’extinction de l’objet social,
La dissolution judiciaire,
L’accord à l’amiable d’une dissolution anticipée,
Cette dissolution qui doit suivre les mêmes formalités que lors de sa constitution. Elle entraîne sa liquidation et par la suite le partage de l’actif après apurement du passif social,
Lors du partage le bien qui avait été apporté à la société ne sera taxable que sur le foncier au taux de 0.715% mais s’élèvent à 1.10% s’il s’agit de droit de partage si le bien venait dans la succession en indivision entre héritiers. La même valeur est applicable en cas de partage d’un bien acquis par la société et répartis entre les associés.